무지 님의 융자 질문에대한 답변
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저는 융자업계에서 일하고 있는 사람입니다. 제가 미리 저의 직업을 밝힌 이유는 특종님께서 너무 한쪽으로 치우친 감상(?)을 갖고 계신다고 판단했기 때문입니다.
특종님은 부동산쪽에 계신지요?
아마도 그런것 같습니다. 융자업무를 집소개하는 일의 10분지 1 밖에 않된다고 하셨습니까? 특종님이 직접 융자업무를 해본사람이라면 이런 소리 못합니다.
융자를 하면서 끊어질듯 불안할때가 한 두번이 아니며 이 모든 조건은 론오피서 개인의 것이 아니지만 다 렌더에게 맞춰줘야 하는 숙제인 것입니다.
아무것도 모르는 손님은 심지어 중간중간에 론오피서가 갖지도 못하는 각종 비용을 가지고 딴지 걸고 이자율 갖고 뭐라하고 게다가 이 융자를 부동산업자로 부터 소개라도 받은 것이라면 부동산 에이전트의 닥달에 융자가 시작해서 끝나는 한달동안 그 스트레스가 무지막지 합니다.
그리고 이것으로 끝나면 좋게요?
맨 마지막에 한 달 일한 보상(커미션)을 받는 날짜면 어김없이 부동산 에이전트 전화오고 뭐 전화 않와도 주긴 줘야지요..세금보다 많은 양을 떼가고 나중에 남은 금액에서 세금내면 받은돈의 3분지 1갖고 생활하는 겁니다.
자 여기서 그럼 융자에이전트가 얼마를 받냐구요?
특종님은 대단하게 받아가는 걸로 착각하고 계십니다. 융자에이전트보다 10배는 더 일한다고 착각(?)하고 계시니 어쩌면 당연한 유추일 수도 있습니다.
설명하신 YSP는 사실입니다. 하지만 그 YSP 가 특종님이 말씀하신것 만큼 받을 수 없는 작금의 현실을 알고 계신지요..아마 오래전에는 그정도 받아갔겠지요..그리고 지금도 양심없는 놈들은 그렇게 하겠지만 대부분의 양심적인 융자 에이전트들은 자기일에 충실하고 또 손님에게 그렇게 하지 못하고 있습니다.
저는 좀 많이 부과할 때는 앞 뒤 총 1.5%이나 이것은 가뭄에 콩나고 에버리지 1% 입니다.
만약 오십만불 융자를 했으면 오천불이 되는 것이지요..
그렇담 부동산 에이전트는 얼마를 가져가는지 계산해 봅시다. 보통 오십만불 융자를 했으면 육십만불 집일 것입니다.
육십만불에 커미션이 6%..요즘 그것 다 못받는다고 하니 5%만 계산하겠습니다. 그럼 셀링과 바이어측이 각각2.5% 입니다.
특종님이 직접 리스팅을 않받았어도 바이어만 데려가도 2.5%는 받습니다.
$600,000 x2.5% = $15,000 입니다. 특종님은 이 만오천불 외에 분명 융자에이전트가 받는 오천불에서 또 일부 몇천을 소개비쪼로 떼 가실겁니다.
이게 현실입니다.
물론 융자에이전트는 이것갖고 못먹고 살기땜에 재융자도 같이 합니다. 다른 부업으로 먹고 사는 것이지요..특히 새집융자일 경우 컴피티션이 강해서 1%가 않남을때가 비일비재 합니다.
하지만 부동산 에이전트는 상관없이 집값에 일정 프로티지를 다 받아냅니다.
특종님...
말 않한 YSP가 불법이라 하셨습니까? 네 맞습니다. 불법입니다. 하지만 손님들 그것 다 밝혀 놓으면 한푼도 않내려 하십니다. 융자 한 껀에 몇백불 받아서 당신 같으면 생활이 되시는지요?
게다가 말씀하신데로 조건 않맞는 손님 아무 말 않하고 다 맞추어 주는 수고는 누가 다 하는지요?
자 그렇다면 부동산 에이전트가 디스클로져 해야할 사항은 없는지요?
셀러가 문제점을 말해도 말 않하기 일쑤입니다. 바이어가 집사고 들어가서 고스란히 그 피해를 입습니다. 이런것은 문제가 않되는지요? 아마 YSP 디스클로져는 문제가 않될만큼 심각한 문제를 야기할 수 있습니다. 집을 사자마나 천정에서 배수관계로 물이세서 몇천불 공사해야 했다는 손님얘기도 들었습니다.
또, 손님과 같이 집보러 다니다가 좋은 집은 손님이 사기전에 자기가 먼저 오퍼를 넣는다고도 합니다. 이런건 불법이 아닙니까? 다 불법입니다.
업계를 위해 뭔가를 총대메고 밝히시려면 전부 다 제대로 밝혀주시기 바랍니다.
두 서 없이 긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
특종님이 2006-05-20 20:53:07에 쓰신글
>부동산 향후 시장에 대해서는 객관적인 자료를 공유 하고저하는 의도와는 달리 왈가왈부로 끝나는것같아 더이상 부동산 시장 관련에 대한 객관적 기사나 정보는 올리지 않으려고 하나 무지 님의 궁금한 점에대해서는 제가 상식적으로, 또는 전문적으로 아는선에서 알려드릴수있는것 같아서 답글을 올립니다.
>
>우선 문의 하신 내용중에 포인트라는 것은 융자신청인이 융자회사에 주는 수수료 입니다. 보통 1pt (1%) 의 이문을 융자회사가 남기고 그 이외에 $500-700 정도의 서류 Processing Fee 를 받습니다. Processing 비용은 고무줄이라서 엿장수 맘대로 받는 금액입니다. 보통 사무실에서 서류정리 해주는 직원, 비서, 사무실비용을 충당합니다. 수수료는 Agent 와 Broker 의 관계이라서 대중없으나 보통 50%/50% 에서 80%/20% 까지도 나누고 있습니다..
>
>[[꼭 확인해야하는 사항]] 융자회사들은 이런 이문 이외에도 YSP (Yield Spread Premium) 이라는 나중에 뒤로받는 이문이 있습니다. 적게는 0.125%-1% 의 이자율을 처음에 제공한 이자율보다 높게 받거나 진행중 이자가 낮게 적용됬을때
>차이에 해당하는 돈을 받는데 이 내용을 꼭 확인해야합니다. 때로는 $50 만불 융자시 $5,000 의 이문과 또 추가로 $5,000 이상의 YSP Commission 이 주어지기도 합니다. YSP 없는 조건으로, 또는 확인을 한 후에 융자를 하는것으로 하면 이자율을 더 싸게 흥정할수 있습니다.. 부동산 Agent 가 Commission 으로 같이 공생하는 상황이라면 불가능 하겠죠..
>그러나 문제는 Escrow 를 Close 해야하는 급한 상황에서 이런것 때문에 Loan 를 새로 시작하는 경우는 없다는 것 입니다. YSP 에 대한것을 알려주지않고 보여주지 않은 융자를 했다면 그 금액에 상응되는 비용을 Claim 해서 받아내실수 있습니다.. 이 Un-disclosed Commission 때문에 큰 논란의 대상이 되고 있습니다.
>
>Sub Prime Lender 라고 B 급 융자인 경우의 서류없이 해주는 융자들은 때론 3%-5% 까지 Loan Company 들이 이문을 남깁니다. 부동산 업자들이 집을 팔거나 살때 하는일은 융자업무의 5-10 배이상의 일을 하는데 융자가 돈을 더 버는 그런 형상이지요. 그래서 많은 부동산 에젼트들이 융자 에전트들에게 커미션의 일부를 또 받아내는 일들이 비일비재 합니다. 참고로 이런경우는 전부, 양쪽다 불법입니다.. 그리고 부동산국에서 징계대상들 입니다. 단 이런 Commission Split 과 금액을 액면그대로 소비자에게 알려주고 (Disclose) 하면 합법입니다.
>가장 좋은 것은 Credit 이 좋고 20% 의 Down Payment 와 좋은 수입이 있으면 Prime Lender 에게서 가장 좋은 이자로 가장 싸게 융자를 하는것이겠지만 거의 99% 의 사람들의 조건이 완벽하지못해서 약간의 불법적인 서류조작을 하지않고는 융자조건에 해당되지않으니 불법이지만 필요의 악이라고 볼수있겠죠.
>참고로 Appraisal Fee 와 Credit Report 비용은 융자회사와 상관없이 들어가는 돈이고 선금을 지급해야합니다.
>
>Prepayment Penalty 는 보통 1, 3, 5 년 이내에 집을 다시 판매하거나 재융자를 할시에 채우지못한 기간동안의 융자금액의 80-100% 에 대한 이자를 물게하는 조건인데 집을 오래갖고있거나 재융자를 당분간 할 이유가 없으면 상관없겠죠. 대부분 조건이 좋지않는 융자들이 Pre-payment Penalty 가 많이있습니다.
>상세한 정보는 http://www.loanshoppers.net/prepay_penalty.htm
>
>상세 견적서는 Loan 을 할때 들어가는 모든 비용을 하나하나 상세하게 설명해주는 Good Faith Estimate 이라고 합니다. Estimate 이란 단어대로 견적이니만큼 마지막에 확실한 경비내역과 약간의 차이가 있을수있습니다. 통상적으로 3-5% 가 Max 입니다. 상세 견적서를 보면 이자율 + 모든비용 = APR (Annual Percentage Rate) 로 계산이 됩니다.
>결과적으로 이자율을 싸게 해주겠다고 제공하고서 융자회사 이익, YSP, 경비 다 더해서 APR 이 높게 나오면 결국에 앞으로 싸고 뒤로는 비싸고 가 되는것 입니다. 융자 서비스업이 자동차 구입할때와같이 이렇게 많은 부분에서 부가적으로 수익을 올릴수있는 업종이라서 부동산국에서 감시를 많이하고있습니다. 반면에 부동산 Agent 들은 Income Source 가 Seller 가 내는 Commission 을 나눠먹는것 밖에 없어서 결국엔 융자 에젼트들에게 융자 건수를 주면서 같이 공생공존하는 그런 불법적인 거래관계가 성행하게 된것입니다.
>
>상세 견적서를 주지않는 Mortgage Broker 가 있으면 부동산국에다 신고하시면 부동산국 에서 법적으로 혼내 줄겁니다. http://www.dre.ca.gov/contact.htm Good Faith Estimate 은 Real Estate Settlement Procedure Act 법으로 매우 강하게 집행되는 법이고 꼭 해줘야만 되는것이고, 님의 말씀대로 않준다는것은 말도 않됩니다. License 뺐겨도 괜찮다는 얘기입니다. 단 고객이 정말 융자할 입장이 아닌데 단순히 Loan Agent 의 시간만 뺐는 상황이라고 판단되면 않해줄수도 있겠죠..
>
>좁은 지면에 상세하게 설명하려했지만 도움이 좀 되셨는지 모르겠습니다.
>
특종님은 부동산쪽에 계신지요?
아마도 그런것 같습니다. 융자업무를 집소개하는 일의 10분지 1 밖에 않된다고 하셨습니까? 특종님이 직접 융자업무를 해본사람이라면 이런 소리 못합니다.
융자를 하면서 끊어질듯 불안할때가 한 두번이 아니며 이 모든 조건은 론오피서 개인의 것이 아니지만 다 렌더에게 맞춰줘야 하는 숙제인 것입니다.
아무것도 모르는 손님은 심지어 중간중간에 론오피서가 갖지도 못하는 각종 비용을 가지고 딴지 걸고 이자율 갖고 뭐라하고 게다가 이 융자를 부동산업자로 부터 소개라도 받은 것이라면 부동산 에이전트의 닥달에 융자가 시작해서 끝나는 한달동안 그 스트레스가 무지막지 합니다.
그리고 이것으로 끝나면 좋게요?
맨 마지막에 한 달 일한 보상(커미션)을 받는 날짜면 어김없이 부동산 에이전트 전화오고 뭐 전화 않와도 주긴 줘야지요..세금보다 많은 양을 떼가고 나중에 남은 금액에서 세금내면 받은돈의 3분지 1갖고 생활하는 겁니다.
자 여기서 그럼 융자에이전트가 얼마를 받냐구요?
특종님은 대단하게 받아가는 걸로 착각하고 계십니다. 융자에이전트보다 10배는 더 일한다고 착각(?)하고 계시니 어쩌면 당연한 유추일 수도 있습니다.
설명하신 YSP는 사실입니다. 하지만 그 YSP 가 특종님이 말씀하신것 만큼 받을 수 없는 작금의 현실을 알고 계신지요..아마 오래전에는 그정도 받아갔겠지요..그리고 지금도 양심없는 놈들은 그렇게 하겠지만 대부분의 양심적인 융자 에이전트들은 자기일에 충실하고 또 손님에게 그렇게 하지 못하고 있습니다.
저는 좀 많이 부과할 때는 앞 뒤 총 1.5%이나 이것은 가뭄에 콩나고 에버리지 1% 입니다.
만약 오십만불 융자를 했으면 오천불이 되는 것이지요..
그렇담 부동산 에이전트는 얼마를 가져가는지 계산해 봅시다. 보통 오십만불 융자를 했으면 육십만불 집일 것입니다.
육십만불에 커미션이 6%..요즘 그것 다 못받는다고 하니 5%만 계산하겠습니다. 그럼 셀링과 바이어측이 각각2.5% 입니다.
특종님이 직접 리스팅을 않받았어도 바이어만 데려가도 2.5%는 받습니다.
$600,000 x2.5% = $15,000 입니다. 특종님은 이 만오천불 외에 분명 융자에이전트가 받는 오천불에서 또 일부 몇천을 소개비쪼로 떼 가실겁니다.
이게 현실입니다.
물론 융자에이전트는 이것갖고 못먹고 살기땜에 재융자도 같이 합니다. 다른 부업으로 먹고 사는 것이지요..특히 새집융자일 경우 컴피티션이 강해서 1%가 않남을때가 비일비재 합니다.
하지만 부동산 에이전트는 상관없이 집값에 일정 프로티지를 다 받아냅니다.
특종님...
말 않한 YSP가 불법이라 하셨습니까? 네 맞습니다. 불법입니다. 하지만 손님들 그것 다 밝혀 놓으면 한푼도 않내려 하십니다. 융자 한 껀에 몇백불 받아서 당신 같으면 생활이 되시는지요?
게다가 말씀하신데로 조건 않맞는 손님 아무 말 않하고 다 맞추어 주는 수고는 누가 다 하는지요?
자 그렇다면 부동산 에이전트가 디스클로져 해야할 사항은 없는지요?
셀러가 문제점을 말해도 말 않하기 일쑤입니다. 바이어가 집사고 들어가서 고스란히 그 피해를 입습니다. 이런것은 문제가 않되는지요? 아마 YSP 디스클로져는 문제가 않될만큼 심각한 문제를 야기할 수 있습니다. 집을 사자마나 천정에서 배수관계로 물이세서 몇천불 공사해야 했다는 손님얘기도 들었습니다.
또, 손님과 같이 집보러 다니다가 좋은 집은 손님이 사기전에 자기가 먼저 오퍼를 넣는다고도 합니다. 이런건 불법이 아닙니까? 다 불법입니다.
업계를 위해 뭔가를 총대메고 밝히시려면 전부 다 제대로 밝혀주시기 바랍니다.
두 서 없이 긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
특종님이 2006-05-20 20:53:07에 쓰신글
>부동산 향후 시장에 대해서는 객관적인 자료를 공유 하고저하는 의도와는 달리 왈가왈부로 끝나는것같아 더이상 부동산 시장 관련에 대한 객관적 기사나 정보는 올리지 않으려고 하나 무지 님의 궁금한 점에대해서는 제가 상식적으로, 또는 전문적으로 아는선에서 알려드릴수있는것 같아서 답글을 올립니다.
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>우선 문의 하신 내용중에 포인트라는 것은 융자신청인이 융자회사에 주는 수수료 입니다. 보통 1pt (1%) 의 이문을 융자회사가 남기고 그 이외에 $500-700 정도의 서류 Processing Fee 를 받습니다. Processing 비용은 고무줄이라서 엿장수 맘대로 받는 금액입니다. 보통 사무실에서 서류정리 해주는 직원, 비서, 사무실비용을 충당합니다. 수수료는 Agent 와 Broker 의 관계이라서 대중없으나 보통 50%/50% 에서 80%/20% 까지도 나누고 있습니다..
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>[[꼭 확인해야하는 사항]] 융자회사들은 이런 이문 이외에도 YSP (Yield Spread Premium) 이라는 나중에 뒤로받는 이문이 있습니다. 적게는 0.125%-1% 의 이자율을 처음에 제공한 이자율보다 높게 받거나 진행중 이자가 낮게 적용됬을때
>차이에 해당하는 돈을 받는데 이 내용을 꼭 확인해야합니다. 때로는 $50 만불 융자시 $5,000 의 이문과 또 추가로 $5,000 이상의 YSP Commission 이 주어지기도 합니다. YSP 없는 조건으로, 또는 확인을 한 후에 융자를 하는것으로 하면 이자율을 더 싸게 흥정할수 있습니다.. 부동산 Agent 가 Commission 으로 같이 공생하는 상황이라면 불가능 하겠죠..
>그러나 문제는 Escrow 를 Close 해야하는 급한 상황에서 이런것 때문에 Loan 를 새로 시작하는 경우는 없다는 것 입니다. YSP 에 대한것을 알려주지않고 보여주지 않은 융자를 했다면 그 금액에 상응되는 비용을 Claim 해서 받아내실수 있습니다.. 이 Un-disclosed Commission 때문에 큰 논란의 대상이 되고 있습니다.
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>Sub Prime Lender 라고 B 급 융자인 경우의 서류없이 해주는 융자들은 때론 3%-5% 까지 Loan Company 들이 이문을 남깁니다. 부동산 업자들이 집을 팔거나 살때 하는일은 융자업무의 5-10 배이상의 일을 하는데 융자가 돈을 더 버는 그런 형상이지요. 그래서 많은 부동산 에젼트들이 융자 에전트들에게 커미션의 일부를 또 받아내는 일들이 비일비재 합니다. 참고로 이런경우는 전부, 양쪽다 불법입니다.. 그리고 부동산국에서 징계대상들 입니다. 단 이런 Commission Split 과 금액을 액면그대로 소비자에게 알려주고 (Disclose) 하면 합법입니다.
>가장 좋은 것은 Credit 이 좋고 20% 의 Down Payment 와 좋은 수입이 있으면 Prime Lender 에게서 가장 좋은 이자로 가장 싸게 융자를 하는것이겠지만 거의 99% 의 사람들의 조건이 완벽하지못해서 약간의 불법적인 서류조작을 하지않고는 융자조건에 해당되지않으니 불법이지만 필요의 악이라고 볼수있겠죠.
>참고로 Appraisal Fee 와 Credit Report 비용은 융자회사와 상관없이 들어가는 돈이고 선금을 지급해야합니다.
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>Prepayment Penalty 는 보통 1, 3, 5 년 이내에 집을 다시 판매하거나 재융자를 할시에 채우지못한 기간동안의 융자금액의 80-100% 에 대한 이자를 물게하는 조건인데 집을 오래갖고있거나 재융자를 당분간 할 이유가 없으면 상관없겠죠. 대부분 조건이 좋지않는 융자들이 Pre-payment Penalty 가 많이있습니다.
>상세한 정보는 http://www.loanshoppers.net/prepay_penalty.htm
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>상세 견적서는 Loan 을 할때 들어가는 모든 비용을 하나하나 상세하게 설명해주는 Good Faith Estimate 이라고 합니다. Estimate 이란 단어대로 견적이니만큼 마지막에 확실한 경비내역과 약간의 차이가 있을수있습니다. 통상적으로 3-5% 가 Max 입니다. 상세 견적서를 보면 이자율 + 모든비용 = APR (Annual Percentage Rate) 로 계산이 됩니다.
>결과적으로 이자율을 싸게 해주겠다고 제공하고서 융자회사 이익, YSP, 경비 다 더해서 APR 이 높게 나오면 결국에 앞으로 싸고 뒤로는 비싸고 가 되는것 입니다. 융자 서비스업이 자동차 구입할때와같이 이렇게 많은 부분에서 부가적으로 수익을 올릴수있는 업종이라서 부동산국에서 감시를 많이하고있습니다. 반면에 부동산 Agent 들은 Income Source 가 Seller 가 내는 Commission 을 나눠먹는것 밖에 없어서 결국엔 융자 에젼트들에게 융자 건수를 주면서 같이 공생공존하는 그런 불법적인 거래관계가 성행하게 된것입니다.
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>상세 견적서를 주지않는 Mortgage Broker 가 있으면 부동산국에다 신고하시면 부동산국 에서 법적으로 혼내 줄겁니다. http://www.dre.ca.gov/contact.htm Good Faith Estimate 은 Real Estate Settlement Procedure Act 법으로 매우 강하게 집행되는 법이고 꼭 해줘야만 되는것이고, 님의 말씀대로 않준다는것은 말도 않됩니다. License 뺐겨도 괜찮다는 얘기입니다. 단 고객이 정말 융자할 입장이 아닌데 단순히 Loan Agent 의 시간만 뺐는 상황이라고 판단되면 않해줄수도 있겠죠..
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>좁은 지면에 상세하게 설명하려했지만 도움이 좀 되셨는지 모르겠습니다.
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작성일2006-05-26 11:15
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