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지금으로부터 10년전인 1995년의 30년 고정 모기지 이자율은 9% 였다. 지금처럼 다양한
변동프로그램이 계발되어 있지도 않은 그 때, 집값이 지금의 절반에도 못미치는 저렴함(?)에도 불구하고 집을 사기 힘들었던 이유는 오히려 지금보다 많았던 것 같다.
왜냐면 전국 주택 보급률이 현재 비율인70% 에 훨씬 밑돌았으니까 말이다.

허리케인이 넘나드는2005년 늦가을의 문턱에 들어선 지금은 30년 고정 이자율이 막
6%에 육박한다. 작년 이맘때 수준인 것이다.
80년대 초만해도 연리 18%를 상회했다하니 이건 비싼것도 아니네 싶다가도 더 낮은 이자율을 맛보았으니 심리적으로 많이 오른것 같은 심정은 당연하다.
그동안 비지니스하랴 출장가랴 바쁜 시간을 할애하면서 살아온 덕에 미처 재융자를 못했던 홈오너는 올해가 가기전에 준비하는것이 좋을 듯 싶다. 
처음 집살때는 론오피서가 옆에서 도와줬으니 권하는 데로 구입했지만 이제 내 집을 가졌으니 융자도 내 형편에 맞는 맞춤형으로 알아보자

모기지 융자는 크게 고정과 변동 두가지로 나뉘고 융자금액에 따라 컨포밍과 점보로 나뉘어진다. 그 기준이 되는 금액은 올해 많이 올라 사십만불까지이며 렌더에 따라 조금 가감될 수 있다.
고정 프로그램이란 원금과 이자를 함께 내는 것을 의미하며30, 20, 15, 10년까지 그 기간이 비교적 다양하게 나와있다. 기간이 짧을수록 월페이먼트는 많아지며 원금을 빨리 그리고 많이 갚게 됀다. 30년 고정 이자는 주로 변동의 이자만 내는 이자율과 잘 비교돼는데 요즘은 이자율이 거의 같아 지면서 여유있는 바이어를 중심으로 장기고정이 다시 인기를 얻고 있다.

변동은 원금과 이자를 함께 낼수도 있으며 이자만 따로 낼수 있는것과 이자조차도 덜 내는 것(네거티브) 이렇게 세가지로 요약될 수 있다. 주로 원금 페이먼트에 부담을 느끼는 바이어들이나 단기 거주를 그 목표로 할때 택하는 방식이다.
하지만 집값이 전국적으로 많이 올랐고 특히 뉴욕이나 캘리포니아의 대도시 지역 집값은 이제 변동 프로그램이 아니면 20% 이상의 충분한 다운페이먼트를 동반하지 않고서는 월페이먼트가 힘들만큼 높아져 있는 상태다.

현재 변동은 30년을 융자상환기간으로 정했을때 1, 3, 5, 7, 10년까지 고정으로 묶을수 있으며 마찬가지로 같은 기간동안 이자만 낼 수도 있다.
이자조차 전부 낼 필요없는 네거티브론은 융자상환기간이 종전의 30년에서 40년까지 늘어나서 월페이먼트가 더욱 낮아졌지만 마진이 오히려 높아져 원금에 붙는 금액은 더 많아졌다. 아주 짧은 기간의 거주만을 염두에 둔 투자자들이 주로 이용해볼만 하다. 

재융자시 많이 하게되는 캐쉬아웃은 충분한 에쿼티가 있을때 가능하다. 그리고 은행에서 홈에쿼티라인을 신청할때는 앞으로 일년 이내에 재융자를 염두에 두고 있는 경우라면 다시 생각해야 한다.
재융자시 적용되는 80% LTV는 그 전 일년 이내에 홈에쿼티라인을 열지 않았다는것이 조건이기 때문이다. 그 보다 낮은 70% LTV를 견딜수 있는 에쿼티가 쌓여있다면 문제가 되지 않지만 말이다. (참고: 80% LTV란 현재 집값의 80%만 인정해주는 비율, 따라서 이 수치가 낮으면 낮을수록 융자 허용금액이 작아진다.)

브랜던 김
(213) 505-0244
www.KimFinance.com