상업용 부동산 과 주거용 주택가격 변화는?
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크르시 정님의 말씀이 전적으로 동감합니다
조금만 보충을 하자면....
우선 주유소 모텔 등의 사업은 모든것이 장단점이 있듯이
비지네스와 건물을 구입하는 좋은 구매력이 있는 동시에 건물을 구입할때
수지 타산이 맞지 않은것은 북가주에서는 부동산 값이 너무 올라 있기때문입니다.
비지네스에서 일어 나는 인컴으로는 건물 모게지을 내고 나면 정작 먹고 살 만한
inome를 produce 하지 않은것이 제일큰 단점입니다.
요새 시세에 나오 매물들을 잘 살펴보면 에이전트가 대부분 아랍 계통 (인도) 사람들이 많은데 그 이유는 60%의 이상이 주유소와 모텔들을 인도 계통의 사람들이 갖고 있기 때문입니다. 60% 세탁소가 한국인이 갖고 있는 것과 유사하지요.
문제는 이사람들을 대부분 믿기 가 어려운 점이 있고. (문화적인 차이) 등등
의 이유로 매상 체크도 재대로 이루워 지지 않은 상태에서 한국 분들이 물리는 경우을 종종 봅니다.
제 주위에서도 덥서 물어다가 빼도 밖지도 못한 분들이 있는데...손 털고 나오기 전에는 어째 도와 줄수가 없는 상태입니다
한달 이것 저것 다 때고 7천 여불 남는 장사을 부동산 까지 포함해서 1.5M 에 다른 분들에게 사라고 권 할수는 없지 않습니까???
이런 것들은 인도 계통의 사람들은 아무런 생각없이 팔려고 마켓에 내 놓콘 합니다.
장점으로는 가격은 만만치 않으나 지속적으로 찾으시면 언제가는 좋은 매물을 만날수 있습니다. 그런 매물을 만나면 우선 비지네스 에서 생기는 인컴으로 모든것이 해결을 볼수 있고..시간이 지나면 건물 상승으로 인해 예상치 않는 부을 쌓을수가 있기 때문에 너도 나도 모텔, 주유소을 찾고 있지 않나 생각이 됨니다.
크리스 정님 말씀대로 꾸준한 reserch 와 앞서 경험있는 분들의 조언 그리고 믿을 만한 부동산을 선정하여 지속적으로 끈기 있게 기다리는것이 현명하다고 봅니다.
아파트의 경우을 보면 지난 4년 보다는 훨씬 좋은 조건에 있다고 해도 과언이 아님니다. 요샌 집을 사기가 점점 힘들어지고 있습니다 다시 말씀 드려서 아파트나 집 을 렌트 주기가 훨씬 수월하다고 볼수 있습니다.
저 역시 손님집들을 렌트 샤인 붙히면 일주일에 최소한 3-4명의 문의가 있고 한달 이상을 넘긴적이 없을 정도로 인기 입니다. 특히 학군이 좋은 지역은 그 열기가 더하죠.
건승을 빕니다.
크리스 정님이 2007-08-13 12:19:01에 쓰신글
>나름데로 도움이 될까 적어봅니다.
>
>돈의 흐름을 볼때, 2000년 초에 주식 폭락이후 많은 돈들이 주택 금융상품과 전체적으로 부동산에 많이 들어 왔습니다. 그중에 낮을 이자율과 함께 이례 없던 주거용은 물론 상업용 부동산의 가치 상승을 불러 왔구요. 요즘은 주택 상품에 과잉 투자 됐던 돈들이 상업용으로 옮기거나 회수되는 분위기 입니다.
>
>주거용과 상업용의 큰 차이점은 수입이라서 하겠습니다. 즉 아파트 같은 부동산도 주거용으로 쓰이지만 상업용의 건물이 되고 가격은 즉 얼마큼의 수입과 지출의 차이를 내느냐가 가장 큰 영향을 끼칩니다. 여기 주변의 도시의 상업 건물들은 보통 4-6% 정도의 CAP 이며 세금 혜택등을 계산해 볼때도 약간의 이득이 있을 정도로, 위험하지는 않지만 많이 오른 상태인 것은 확실합니다.
>
>요즘 주거용 부동산을 담보로 만든 금융상품이 약간 인기가 떨어지고 상업용 부동산 담보중 아파트나 다목적 상가 건물, 창고등이 인기가 있습니다. 그래서 이런 상품들은 아직도 이자가 상당히 낮은 편입니다.
>
>제가 볼때 손님의 경우에는 부동산 보다는 비즈니스를 잘 선택하시는 것이 중요한 것 같습니다. 수입이 얼마나 안정적인가, 새로 등장한 경쟁 업체에 얼마나 수입 변동이 있는가, 업종의 전망등 충분히 이런 점들을 고려하시리라 생각합니다. 특히 모텔/호텔, 주유소등은 경험이 많은 분들과 충분히 상의를 나누어 보시는 것이 좋겠습니다. 과잉 경쟁, 몇년 마다 요구되는 renovation이나 환경오염등으로 인해 둘 다 어느 정도의 위험 부담이 있는 사업입니다. 경험자 분들과 구입하시려는 매물을 같이 답사하고 의견을 듣는것을 권하고 싶네요. 상가 건물에 비즈니스를 구입하시거나, some RV park, 혹은 여유가 있으시면 mobile home park등이 오히려 더 안전한 부동산 투자가 될수 있습니다.
>
>하지만 제일 중요한것은 다시 말씀드리지만 안정적으로 수입을 내는 비즈니스입니다.
>
>크리스 정
조금만 보충을 하자면....
우선 주유소 모텔 등의 사업은 모든것이 장단점이 있듯이
비지네스와 건물을 구입하는 좋은 구매력이 있는 동시에 건물을 구입할때
수지 타산이 맞지 않은것은 북가주에서는 부동산 값이 너무 올라 있기때문입니다.
비지네스에서 일어 나는 인컴으로는 건물 모게지을 내고 나면 정작 먹고 살 만한
inome를 produce 하지 않은것이 제일큰 단점입니다.
요새 시세에 나오 매물들을 잘 살펴보면 에이전트가 대부분 아랍 계통 (인도) 사람들이 많은데 그 이유는 60%의 이상이 주유소와 모텔들을 인도 계통의 사람들이 갖고 있기 때문입니다. 60% 세탁소가 한국인이 갖고 있는 것과 유사하지요.
문제는 이사람들을 대부분 믿기 가 어려운 점이 있고. (문화적인 차이) 등등
의 이유로 매상 체크도 재대로 이루워 지지 않은 상태에서 한국 분들이 물리는 경우을 종종 봅니다.
제 주위에서도 덥서 물어다가 빼도 밖지도 못한 분들이 있는데...손 털고 나오기 전에는 어째 도와 줄수가 없는 상태입니다
한달 이것 저것 다 때고 7천 여불 남는 장사을 부동산 까지 포함해서 1.5M 에 다른 분들에게 사라고 권 할수는 없지 않습니까???
이런 것들은 인도 계통의 사람들은 아무런 생각없이 팔려고 마켓에 내 놓콘 합니다.
장점으로는 가격은 만만치 않으나 지속적으로 찾으시면 언제가는 좋은 매물을 만날수 있습니다. 그런 매물을 만나면 우선 비지네스 에서 생기는 인컴으로 모든것이 해결을 볼수 있고..시간이 지나면 건물 상승으로 인해 예상치 않는 부을 쌓을수가 있기 때문에 너도 나도 모텔, 주유소을 찾고 있지 않나 생각이 됨니다.
크리스 정님 말씀대로 꾸준한 reserch 와 앞서 경험있는 분들의 조언 그리고 믿을 만한 부동산을 선정하여 지속적으로 끈기 있게 기다리는것이 현명하다고 봅니다.
아파트의 경우을 보면 지난 4년 보다는 훨씬 좋은 조건에 있다고 해도 과언이 아님니다. 요샌 집을 사기가 점점 힘들어지고 있습니다 다시 말씀 드려서 아파트나 집 을 렌트 주기가 훨씬 수월하다고 볼수 있습니다.
저 역시 손님집들을 렌트 샤인 붙히면 일주일에 최소한 3-4명의 문의가 있고 한달 이상을 넘긴적이 없을 정도로 인기 입니다. 특히 학군이 좋은 지역은 그 열기가 더하죠.
건승을 빕니다.
크리스 정님이 2007-08-13 12:19:01에 쓰신글
>나름데로 도움이 될까 적어봅니다.
>
>돈의 흐름을 볼때, 2000년 초에 주식 폭락이후 많은 돈들이 주택 금융상품과 전체적으로 부동산에 많이 들어 왔습니다. 그중에 낮을 이자율과 함께 이례 없던 주거용은 물론 상업용 부동산의 가치 상승을 불러 왔구요. 요즘은 주택 상품에 과잉 투자 됐던 돈들이 상업용으로 옮기거나 회수되는 분위기 입니다.
>
>주거용과 상업용의 큰 차이점은 수입이라서 하겠습니다. 즉 아파트 같은 부동산도 주거용으로 쓰이지만 상업용의 건물이 되고 가격은 즉 얼마큼의 수입과 지출의 차이를 내느냐가 가장 큰 영향을 끼칩니다. 여기 주변의 도시의 상업 건물들은 보통 4-6% 정도의 CAP 이며 세금 혜택등을 계산해 볼때도 약간의 이득이 있을 정도로, 위험하지는 않지만 많이 오른 상태인 것은 확실합니다.
>
>요즘 주거용 부동산을 담보로 만든 금융상품이 약간 인기가 떨어지고 상업용 부동산 담보중 아파트나 다목적 상가 건물, 창고등이 인기가 있습니다. 그래서 이런 상품들은 아직도 이자가 상당히 낮은 편입니다.
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>제가 볼때 손님의 경우에는 부동산 보다는 비즈니스를 잘 선택하시는 것이 중요한 것 같습니다. 수입이 얼마나 안정적인가, 새로 등장한 경쟁 업체에 얼마나 수입 변동이 있는가, 업종의 전망등 충분히 이런 점들을 고려하시리라 생각합니다. 특히 모텔/호텔, 주유소등은 경험이 많은 분들과 충분히 상의를 나누어 보시는 것이 좋겠습니다. 과잉 경쟁, 몇년 마다 요구되는 renovation이나 환경오염등으로 인해 둘 다 어느 정도의 위험 부담이 있는 사업입니다. 경험자 분들과 구입하시려는 매물을 같이 답사하고 의견을 듣는것을 권하고 싶네요. 상가 건물에 비즈니스를 구입하시거나, some RV park, 혹은 여유가 있으시면 mobile home park등이 오히려 더 안전한 부동산 투자가 될수 있습니다.
>
>하지만 제일 중요한것은 다시 말씀드리지만 안정적으로 수입을 내는 비즈니스입니다.
>
>크리스 정
작성일2007-08-18 13:41
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