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Foreclosures는 채권자가 계약된 분활금을 받지 못할때 그 담보물을 법적 절차를 통해서 소유권을 넘겨받는 과정입니다.  이럴 경우에 그 부동산을 구입할수 있는 시기를 세부류로 나누어 보겠습니다.

Foreclosure가 진행되려며 거쳐야 하는 경고 기간, 경매 광고하는 기간등 해서 최소한 4달에서 보통 6개월 이상 걸릴수 있습니다.  경매가 아직 이루어 지지 않고 경고를 받고 있는 시간을 pre-foreclosure라고 부르겠습니다.  경매에서 사는 것을 foreclosure sale 이라고 부르겠습니다. 그리고 경매에서 팔리지 않은 것들을 REO라고 부르겠습니다.

첫째: pre-foreclosure
이 기간에는 대부분 현재 집주인과 상의를 해서 집을 사는 시간입니다.  Short-sale이라는 것도 이 부류에 속하게 됩니다.  융자 원금을 조금이라도 낮춰서 빛 청산의 합의를 은행과 보면 short-sale이라고 불리고, 원금을 모두 갚으면 그저 평범한 부동산 매매가 됩니다.  이 시기에는 은행과 연락을 취할수도 있지만 일반 부동산 매매와 크게 다르지 않습니다.  즉 buyer가 융자를 받아서 집을 구입할수 있습니다.  사실때는 집 가격 협상과 현재 건물의 채권자 문제등을 자세히 살피시는 것이 중요합니다.  부동산 중계인이 중간에서 은행과 연락하거나 매매 과정을 돕기도 합니다.  하지만 현재 equity (부동산 시세와 융자금의 차액)가 보통 적은 경우는 직접 매매를 하시기도 합니다.  여기서 중점은 seller가 얼마나 많은 equity를 가지고 있는가, 그리고 얼마나 가격을 낮추어서 계약을 맺을수 있는가가 중요한 부분입니다.  이런 분들은 카운티에 등록된 NOD 나 NTS를 보면 알수 있습니다.  NOD (Notice of Default)는 페이먼트가 늦었을때 채권자가 카운티에 등록을 하는 것으로 모든 사람이 얻을수 있는 정보입니다.  NOD를 등록하고 90일 후에 정리가 안 될경우 NTS (Notice of Trust Sale) 라는 것을 다시 등록해 경매를 공식화 합니다.  그후 약 3주동안 신문에 광고를 냅니다.  경매 약 5일전까지 정리가 안 될경우는 경매로 확실히 이어지게 됩니다. 직접 카운티를 통해서 이런 정보를 얻으실수 있으며 이런 정보를 정리해서 파는 thebluesheet.com, realtytrac.com 같은 여려 유료 서비스도 있습니다.

둘째: foreclosure sale
이것은 경매 세일을 말합니다. 보통 카운티 빌딩에서 공개 경매를 합니다.  그런데 알아두셔야 할것은 경매를 이긴후에는 3일내로 모든 금액을 지불하셔야 하기 때문에 사실상 은행 융자를 받기가 어렵습니다.  그렇기 때문에 캘리포니아 부동산 가격을 봤을때 목돈을 들고 다니면서 시세 보다 싸게 살수 이점이 있으나, 집의 상태라든지, 다시 파실때의 부동산 매매 경비라든지 해서 오히려 손해를 볼수도 있습니다.  지역에 따라 다르지만 현재로서는 특별한 경우를 제외하고는 좋은 지역은 시세보다 10-20%, 매물이 많이 나온 지역은 20-30% 정도 사게 구입하실수 있습니다. 그렇기 때문에 경매전에 사전 조사를 미리 다 하시고 정확한 계획을 가지고 경매를 하실 경우에 이득을 보실수 있겠습니다.  현재 배이지역에 foreclosure로 판매된 숫자가 그리 많지 않습니다. 아직도 부동산 경기가 약하지 않다는 것을 의미합니다.  2007년 올해 상반기 동안 카운티별로 이루어진 foreclosure sale입니다.  아래 수치는 인구수와 비례하여 비교적 많은 foreclosure가 나온 지역부터 경매가 치열한 지역순으로 배열한 것입니다.

Sacramento: 613
San Joaquin : 290
Contra Costa: 337
Solano: 129
Alameda: 225
Sonoma: 61
Santa Cruz: 21
Santa Clara: 95
San Mateo: 32
San Francisco: 26

셋째: REO (Real Estate Owned)
이것은 경매를 했는데로 팔리지 않은 매물들입니다.  경매후에 안 팔릴경우 제 일 채권자가 보통 소유를 넘겨 받아서 보유하게 됩니다.  그러므로 이제는 은행이 소유한 집을 사시게 됩니다.  이 경우에도 융자를 받으실수 있습니다. 이 매물들은 은행의 Special Asset, Foreclosure, REO 등 이름은 다르지만 담당하는 부서와 이야기를 하고 구입할수도 있고, 보통 부동산을 통해서 시장에 내놓는 은행들이 많아지고 있습니다.

그럼 질문에 대한 답을 정리 해보겠습니다.
pre-foreclosure
사는 방법: 집주인과 집적 계약
장점: 융자 가능. 협상을 통해 구입
단점: 많은 숙제. seller가 밝히지 않은 소유권 문제.

foreclosure sale
사는 방법: 카운티에서 공개 경매 방식
장점: 법적으로 정리된 소유권, 시세보다 낮은 구입가
단점: 경매전 정해진 시간내로 조사. 현찰 구입.  경쟁적인 경매방식.

REO
사는 방법: 은행이나 은행을 돕는 부동산 중계인으로 부터 구입
장점: 정리된 소유권, 융자 가능
단점: 좋은 매물 찾기 어려움 (경매에서 안 팔렸음)

모두 어느 정도 경험과 전문성을 필요로 합니다.  그래서 한번 해보는 식으로 접근하시는 분에게 권하고 싶지 않습니다.  어느 정도의 시스템적인 접근이 필요하고, 굉장히 능동적으로 움직이시며 배우고자 하실때만 가능하다고 봅니다.

크리스 정

집님이 2007-07-19 21:13:14에 쓰신글
>foreclosure 에대해 알고싶습니다. 사는 방법과 장단점...미리감사