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저는 구입을 추천합니다.

요즘 Concord 매물 구입시, 가격 협상을 하여 시가보다 낮게 구입이 가능합니다. 세금 혜택등을 비교해 볼때 이득이 될수 있습니다. 또한 개인적으로는 2-3년후에 가격이 올라갈 것으로 봅니다. 차후에 투자용으로 관리하셔도 됩니다. 다음은 분석 내용입니다.

현재 검색 결과로 Concord 에 위치한 1 Bedroom 나 2 Bedroom으로 Condo 나 Townhouse가 216의 매물로 나왔습니다.  매물이 많기 때문에 협상을 하실때 유리하십니다.  약 16만불부터 38만불 정도의 가격 차이를 보입니다. 위치와 크기, 내부시설의 수준에 따라 다르지만 분석을 위해 방 하나에 약 750 sq ft의 매물이 약 20만불, 방 두개에 약 1,000 sq ft의 매물이 약 30만불로 보시면 되겠습니다.

융자를 받으실때 크레딧이 어느 정도 좋으시면 현재로서 6.5% 정도의 이자로 받으실수 있습니다. 다운 페어먼트를 20% 하는 것으로 가정하겠습니다.  요즘은 약 10% 정도는 하셔야 수월합니다.  HOA는 약 $200-300 정도 하고, 제산세는 구입가의 약 1.2%정도로 보시면 됩니다.

Case 1: 방 하나 (750 sq ft)
Mortgage Payment: $1,011 (6.5% amort 30 years on $160,000)
제산세: $200
HOA: $200
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Total Monthly Outflow: $1,411

Case 2: 방 두개 (1,000 sq ft)
Mortgage Payment: $1,517 (6.5% amort 30 years on $240,000)
제산세: $300
HOA: $300
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Total Monthly Outflow: $2,117

세금 보고를 하실때 제산세와 융자 payment의 이자에 해당하는 부분을 세금 보고시 공제 하실수 있습니다.  첫 몇해는 약 85% 정도가 이자에 해당합니다.  세금을 만약 소득에 30%를 내신다고 할때 공제 혜택으로 한달에 Case 1은 $384, Case 2는 $480 정도 받으시게 됩니다.  또 Depreciation 이라고 해서 소유 건물의 가치에 비례해서 얻는 혜택이 있는데 매해 토지의 가치를 뺀 건물의 가치의 약 3.63%를 공제하실수 있습니다. (가정: 세금은 30%, 토지의 가치는 20%) 이것으로 매달 얻는 유익은 Case 1 의 경우에는 $145 이며 Case 2의 경우에는 $218 입니다.

즉 사실상의 지출은 Case 1 인 경우는 $882 ($1,411 - $384 - $145) 이며 Case 2인 경우는 $1,419 ($2,117 - $480 - $218) 정도 입니다.  렌트비와 크게 차이가 없다고 봅니다.

개인적인 의견으로는 현재 시가보다 싸게 구입시, 2-3년 후에 파실때 매매비용을 제외하고도 남을 가치 상승을 예상합니다.  부동산 매매 비용은 사실때는 약 집 가격의 1-2%, 파실때는 약 집값의 7-8% 보시면 됩니다.  만약 거주 기간이 2년이 안되셨을 경우에는 부동산 상승가에 capital gain tax를 내시므로 그때에는 구입을 추천하지 않습니다. 2 -3년 후라고 하시면 구입하시라 추천해 드립니다.  다른 혜택으로는 payment를 정규적으로 하실 경우 credit 이 쌓이며 자동차 융자나 크레딧 카드로 얻는 점수보다 더 높은 점수를 얻으실수 있습니다.

크리스 정  (chris@teamabalone.com)

* 위에 세금에 대한 내용을 다루고 있기 때문에 부동산 중계인의 직업 윤리상 이럴때 회계사와 상담하셔서 내용을 확인하셔야 됨을 알려드립니다.