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아래의 경우 모두가 이해하기 쉽게 큰나무님이 생각하는 total monthly payment을 숫자로 적어 주시면 감사하겠습니다.






Writer : 바람소리     
 
 
 SUBJECT : 렌트 vs 몰게지 (Example) - 비 전문가 입장
 
큰 나무님이 2007-03-10 10:14:14에 쓰신글
>매달 렌트비를 1,500 불씩 페이를 하시면 
>Rent = $1,500/month 
>Tax Bracket 28% Fed + 9.3% CA = 37.3% 
>Taking into consideration the tax advantage, 
>the “Mortgage Equivalent” = $2,392/month ! 
>그러므로, 한달에 1.500 불씩 렌트비를 지불하시는 분은
>몰게지 금액의 $2,392 내는 사람과 같은 것입니다.
>
>뿐만 아니라 재산세는 세금 공제액입니다.

부동산 전문가 이신 큰 나무님의 비교가 너무 답답해서, 부동산 전문가가 아닌 일반인 입장에서 비교해 봤습니다.

Rent와 비교하기 쉽게 하기 위해
 $700,000 집을 Down Payment 없이 Interest Only Loan (6.0%)으로 살 경우를 가정하면, 월 Payment는

Mortgage:                                    $3,500
재산세:                              +          $700  (년 1.2% 기준)
보험료:                              +            $83  (년 $1,000 기준)
Mortgage Tax 혜택            -        $1,190  (Tax Bracket 34% 기준 – 아래 참조)
재산세 Tax 혜택                -            $238
--------------------------------------------------------------------
 월 Payment:                                $2,855


결국, $700,000짜리 집을 $2,855에 Rent사시는 것과 같겠네요.

P.S.

1) Rent의 경우 Rent비 모두가 없어 지는 돈 이므로 Mortgage 원금이 전혀 줄어들지 않는 Interest Only로 비교 했습니다.
2) 위의 비교는 단순한 Payment의 비교 입니다. 무형의 이익 (집을 소유하는 것에 대한 안정감 등)에 대한 딴지는 사양합니다.
3) 물론 위의 비교는 집값이 오르는 것에 대한 고려가 없습니다. 하지만 떨어지는 것에 대한 고려도 없으니 피장 파장이겠지요.
4) 혹시 제 계산에 잘못된 부분이 있으면, 리플바랍니다. 저도 공부 좀 하게요.

2006 Federal Tax Bracket (Married Filing Jointly)
---------------------------------------------
0 15,099 10%
15,100 61,299 15%
61,300 123,699 25%
123,700 18,449 28%
18,450 336,549 33%
336,550 35%

2006 California Tax Rate
---------------------------
0 13,243 1.0%
13,244 31,395 2.0%
31,396 49,551 4.0%
49,552 68,787 6.0%
68,788 86,933 8.0%
86,934  9.3%





 
Written Time : 2007-03-13 14:34:26
 
 
 
  명쾌함 (2007-03-13 14:56:33)
 명쾌합니다.
하지만 Tax Bracket 이 34% 되가도 고액 연봉자 아니면 쉽지 않지요.
만일 70만불 짜리 하우스를 랜트하면 월 얼마를 낼까요?
대략 2000 ~ 2300 정도면 되겠지요.
그러면 뭐가 이익인지는 금방 알 수 있지요!!! 
 
 
 
  큰 나무 (2007-03-13 15:07:51)
 바람소리님, 수고하셨읍니다. 그리고 이렇게 관심을 가지고 이렇게 까지 해 주시니 감사드립니다. 언제 큰 나무 동네 (Palo=Tree, Alto= tall)에 오시면 점심 대접하겠읍니다.
이렇듯, 요즈음 비전문가가 전문가 보다 더 실력이 많을 때가 종종있읍니다. 
 
 
 
  큰 나무 (2007-03-13 15:33:46)
 님은 대부분의 newer agent 보다 더 실력이 있으십니다. 정말, 이런대서 살아남아서 성공할려면 실력이 있어야함을 다시 깨달읍니다. 다시 한번 impress 합니다.
그러나, 님의 Mortage interest & 재산세 Tax 해택이 틀렸군요. 위의 금액 이자와 재산세 100%가 
 
 
 
  큰 나무 (2007-03-13 15:34:11)
 tax deductiable 입니다. 그러므로, 매월 페이하는 $3,500 + $700 을 합친 $4,200 을 님의 income tax 에서 공제를 할 수 있읍니다. 그렇지만, 님의 지식은 나에게 질문해오는 모든 에이전트보다 더 낫읍니다. 부동산 에이전트들은 융자에 대하여 페이먼트도 계산 못하는 
 
 
 
  큰 나무 (2007-03-13 15:34:30)
 사람들 많이 있더군요. 언제 큰 나무 동네에 오시면 연락주세요. 저가 점심이나 차 대접해드립니다. 진심으로 good impression을 받아서 하는 이야기입니다. 
 
 
 
  바람소리 (2007-03-13 15:36:02)
 제가 틀리지 않았다니 다행이군요. 그리고, 위에 제 계산에 $4,200에 대한 혜택이 모두 포함되어 있습니다. $1,190은 모기지($3,500)에 대한 혜택, $238은 재산세 ($700)에 대한 혜택입니다 
 
 
 
  큰 나무 (2007-03-13 15:40:19)
 님께서는 potion 만을 세택에 넣었읍니다. 몰게지 이자와 재산세 100% 세금 공제액입니다. 감사합니다. 
 
 
 
  로칼 (2007-03-13 15:44:44)
 큰나무님, 지금 바람소리님이 위에 계산 하신게 맞는것 아닌가요? 물론 바람소리님 말씀대로 appreciate and depreciation 따 빼고 계산하신 것이지만요. 위에 상황을 가정했을때 큰나무님이 생각하는 total monthly payment은 얼마인가요? 
 
 
 
  명쾌함 (2007-03-13 15:44:50)
 콩으로 된장을 쑨다고 해도 믿지 않는 분이 계시는 군요.
팔로앝토에 저런 분이 산다고는 믿겨지지가 않는데...
물론 이스트 팔로알토에 살면 그럴 수도 있겠지요. 
 
 
 
  명쾌함 (2007-03-13 15:46:21)
 그리고 큰나무님 방식으로 세금을 계산하면 아마도 IRS에서 오딧 나올 겁니다.
오딧 걸릴 확률이 적어서 손으로 하늘을 가리시나요?
 
 
 
 
  로칼 (2007-03-13 15:49:55)
 큰나무님, 모두가 이해하기 쉽게 큰나무님이 생각하는 total monthly payment을 숫자로 적어 주시면 감사하겠습니다. 
 
 
 
  이상하다 (2007-03-13 21:31:04)
 "몰게지 이자와 재산세 100% 세금 공제액입니다" 큰나무님 도데체 무슨 뜻인지 명확하게 하세요. Mortgage 이자 와 Property tax 낸거 전액 돌려받는다고 생각하고있는건 아닌가요? 
 
 
 
  이상하다 (2007-03-13 21:57:34)
 "그렇지만, 님의 지식은 나에게 질문해오는 모든 에이전트보다 더 낫읍니다." 큰나무님에게 질문 해오는 그에이전트들은 님의 원글에서와 같은 계산방식을 반박없이 넘어가던가요?