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Las Vargas 이야기 한 것인가?
자네 말을 믿고 지금 까지 기다리고 있는데...



특종님이 2007-02-13 21:04:37에 쓰신글
>간단하게 MLS 에 나온  Listing 에서 Santa Clara County 의 콘도와 단독주택
>그리고 단독주택만의 수  날자는 개인적으로 Data 를 Access 한 날로 적용
>그리고 작년 4 월 23 일을 100% 로 기준으로  명시된 날자별 전월 및 몇주전
>data 로 나눴을때 Listing 변동율을 % 로 볼수있습니다.
>
>부동산 업자 또는 업자가 아니더라도 집값의 오르고 내리는 시장 추세를 흔히 Median Price 에 Base 해서 쉽게들 말하는 경향이 대부분이라고 봅니다.
>Median Price 는 전체 팔린 부동산을 가장 높은 가격대의 집에서 가장 낮은
>가격에 팔린 집값의 전체 숫자에서 중간에 있는 가격을 말하는 수치입니다. 
>아래 Data 은 Listing 된 숫자를 말해주는것이라 실제 판매된 Data 는 가진것이
>없어 올릴수 없으나  2005 년 2006 년에 Condo 의 판매량은 SFR 에 비해서
>현저하게 줄어들고 SFR 은 전체 판매수는 줄었지만 상대적으로 가격이 낮은
>콘도에 비해서 많은 집이 팔렸습니다.
>이런경우는 자연적으로 Median Price 가 올라갈 수 밖에 없게 됩니다.
>Median Price 가 올라갔다고 해서 당연히 평균적인 집값이 올라갔다고 볼수는
>없습니다.  Average Selling Price 도 전체 팔린 집값을 다 더해서 전체 수로
>나눈 가격이기때문에 같은 맥락이라고 봐야 하겠습니다.  지역적으로 가격이
>반등된곳도 있겠지만 이렇게 Data 를 갖고 단면적인 면만 본다면 상당히
>misleading 될수 있습니다.
>낮은가격의 콘도가 더 많이 팔렸는데도 Median Price 의 상승이 있었다면 당연히 평균 주택가격이 오른것으로 해석을 할 수가 있겠습니다.
>Data 를 갖고 어떤각도로 어떻게 분석을 하냐에 따라서 매우다른 결론을
>갖게됩니다.
>
>
>*** Data 에서 볼 수 있듯이 SFR  Inventory 가 현저하게 줄었습니다.. 나온집들이
>다 팔려서 Inventory 가 없어졌다고 보기에는 좀 그렇고 일시적으로 Inventory 가
>많이 pull back 을 한 것으로 보이고 우기가 끝나고 이사철이 시작되는 3 월말
>4 월 부터의 상황을 보면 좀더 정확한 시장의 흐름을 볼수가 있을것 같습니다.
>또한 Federal Researve Bank 에서 금리 인상을 거의 확정적으로 할것 같으므로
>추가 이자율 상승도 부동산 시장변동에 하나의 큰 Factor 로 작용을 할것이구요.
>
>                   Santa Clara County
>----------------SFR/Condo--- % ---- SFR Only----- % -------
>2006-04-23              4,509          100.0%      3,074        100.0%
>2006-05-16              4,907          108.8%      3,404        110.7%
>2006-06-01              5,138          104.7%      3,588        105.4%
>2006-06-21              5,583          108.7%      3,857        107.5%
>2006-06-28              5,684          101.8%      3,931        101.9%
>2006-07-17              5,784          101.8%      4,009        102.0%
>2006-07-24              5,930          102.5%      4,113        102.6%
>2006-07-27              5,892            99.4%      4,071          99.0%
>2006-08-29              5,933          100.7%      4,043          99.3%
>2006-09-05              5,800            97.8%      3,950          97.7%
>2006-11-03              5,607            96.7%      3,774          95.5%
>2007-01-11              3,741            66.7%      2,484          65.8%
>2007-02-13              4,173          111.5%        1,044        42.0%
>