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'집값'을 어떻게 보느냐 하는 점이 논쟁의 촛점이라고 봅니다. 집값의 개념을 다음의 용어들로 생각해봅시다.

시세, 시장가격, 리스팅가격, 판매가격

집값에 대해서 유일하게 확실한 한가지 사실은 정해져있지 않다(유동적이라)는 사실입니다. 집을 파는데 있어서 가장 중요한 부분이 이 사실을 이해하는 것이라고 봅니다. 정해져 있지 않은 집값을 어떻게 정하느냐 하는 것이 가장 중요하다고 봅니다. 물론 이 때의 집값은 위에 나열한 네가지 개념을 모두 포함한 집값을 말합니다. 문제는 셀러나 브로커가 결정할 수 있는 집값은 위의 네가지 집값 중 리스팅가격 (집을 시장에 내놓는 가격) 뿐이라는 사실입니다. 시세나 시장가격, 판매가격은 결국 시장(market)이 결정하는 것이지요. 셀러가 직접 팔든 브로커를 통해 팔든, 시장가격에 가장 근접하게 리스팅할 때 가장 빨리 팔릴 수 있다고 봅니다. 그렇게 하기 위해서는 시장가격을 이해하는 것이 필수적이지요.

그렇다면 시장가격이란 무얼 말할까요? 가장 근접한 대답은 비슷한 매물의 최근 판매가격일 겁니다. 내 집과 비슷한 집들이 최근 얼마에 팔렸는가 하는 것이죠. 이 때 중요한 것은 내 집과 비슷한 집을 어떻게 구별하느냐 하는 점과 얼마나 최근에 팔렸는가 하는 점입니다. 같은 길(block)에 있다고 비슷한 집은 아닙니다. 몇 달 전 시장이 지금과 많이 다를 수 있습니다. 이러한 정보를 얼마나 정확하게 얻을 수 있는가 하는 점이 중요하다는 겁니다.

따라서 '이 집은 얼마정도 하는 집이다' 또는 '이 집은 얼마정도에 팔릴 수 있다' 라는 일견 단순해 보이는 진술이 사실은 전혀 단순하지 않다는 데 문제의 핵심이 있습니다. 즉, 누구나 '집값'을 쉽게 알 수 있을 것 같지만, 사실은 그렇지 않다는 것이죠. 다시말해서 '팔릴 수 있는' 가격, '사도 좋은' 가격과 '팔고 싶은 가격' 또는 '달라고 하는 가격'이 다르다는 말입니다. 이 점을 아래의 커미션 논쟁에 적용해 볼까요?

(죄송합니다. 시간 관계로 다음에 계속하겠습니다. 눈치가 빠르신 분들은 벌써 이해가 되시리라 생각합니다.^^) 


코미션님이 2006-07-12 17:54:41에 쓰신글
>자,,, 이것은 역설이 아니라 정설 입니다. 쉽게 설명을 드려보겠습니다.
>
>우선 집을 살때 돈을 누가 냅니까 ?  Buyer 가 100% 내지요 그돈은 Escrow 를 거쳐서
>Seller, Agent, Broker, Ecrow, Title, Contractors, 등등 돈을 분배 합니다.
>Buyer 가 집을살때 Broker 없이 Seller 와 직접 샀다고 가정해 보면 Buyer 가 Broker Commission 이 포함된정도의 가격에 구입을 하게되겠습니까? 문론 가격이 내려가겠지요. 궂이 같은가격에 사게 된다면 왜 Broker 없이 구입을 할까요? 구입할 이유가 전혀 없겠지요.  부동산 거래를 반대쪽으로 생각해보면  Seller 가 Broker 없이 $100 만 을 받고 팔수있는 집을 Broker 를 고용해서 $100 을 받는 경우라면 Broker Commission 을 Seller 가 낸다고 생각할수있습니다.
>
>조금 다른 예가 되겠지만 물건을 팔고사는 이치는 같으니까 한번 예를들어 볼까요?
>
>자동차 Dealer 가 Fleet Manager 를 통하여 자동차 Broker 에게 차를 팝니다. Franchised Dealer 가 아닌 한인 자동차 Broker 들도 많이 있지요.. Dealer 는 Broker 에게 팔때 Dealer 마진을 남기고 Broker 에게 팝니다. 어떤 Broker 들은 따로 수수료를 받는데도 있고 많은경우는 따로 수수료 않받고 구매가격에 Commission 을 얹혀서 팔기도 합니다.  Dealer 의 Fleet Manager 를 Listing Agent 라고 가정하고 Fleet Manager 는 판매하는 자동차의 commission 을 법니다.
>자동차 Broker 는 자동차를 구입하는 사람에게 Buyer Agent 의 역할이고 그는  자동차를 찾아주고 Commission 을 법니다.  자 그러면 Dealer 에서 2 명의 Agent 한테 Commission 을 벌게 해주었습니다. 그 돈을 Dealer 에서 준것일까요 아니면 Buyer 가 차값으로 지불한 돈에서 나간것 일까요..
>
>집을 구입하는데는 99.99% Buyer 편 입니다.  단 Buyer 가 책임을 준수하지 못했을땐 Deposit 금액 날려버립니다.  소송이 걸려도 Buyer 가 Seller 상대로 하는것이 대부분입니다.
>
>충분히 설명을 드렸나 모르겠습니다.  모든 Commission 은 주머니에서 돈 나가는 사람이 지불하는것이라고 생각하면 정답입니다.    Broker 들이 응당히 받아야 하는 Commission 에서 Rebate 등으로 70-80% 를 돌려준다고 해도 20-30% 의 Commission 은 Buyer 가 내주는 것 입니다. 단 Broker 가 버는 금액을 돌려주는것 일 뿐입니다.
>
>
>
>
>
>매트님이 2006-07-12 16:54:16에 쓰신글
>>결국 셀러입장에서는 커미션에 들어가는 돈만큼 받지 못하기 때문에 결국은 셀러의 주머니에서 나오는 것으로 생각하여야 할 것 같은데 안그런가요? 즉, 들어올 돈이 들어오지 않으는 관점으로 볼 수있고, 바이어 입장에서는 커미션과 집가격을 따로 지불하는 것이 아니겠지요.
>>
>>코미션님이 2006-07-11 08:51:57에 쓰신글
>>>Listing Broker 가 총 Commission 중 50% (또는 원하는대로) 를  Buyer Agent 와 나누는데 통상적으로 우리가 생각하기에는 Seller 가 돈을 낸다고 생각하지만 근본을 따져보자면  어차피 Commission 은 판매금액에서 Escrow 를 통해서 Pay 가 되는것이고 그 Commission 금액은 Buyer 가 지불하는 돈입니다. 
>>>Listing Broker 가 Seller 에게  Commission 을 Guaranty 받은것을 Buyer Agent 와 나눠갖는 구도일 뿐이지 실제로는 Buyer 가 Commission 을 주는것으로 계산하는것이 정확한 계산법으로 볼수있습니다.  말끔한 Commission 분배를 통해서 매매를 쉽게하기위한 부동산 매매 방법입니다.
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