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1). 일반 주택에서 방하나 세를 주면서 2년 이상 살았을 경우 집을 팔면
케피탈 게인 공제를 얼만큼 받을 수 있는지요?

-------++++++++++++네 물론임다. 일반 주택에서 방하나를 세를 내주신 경우 아시다시피 임대수입/비용은 Sch E of 1040에 보고/공제 하시고, 매도시 지난 5년간 소유하셧고 2년거주 조건을 만족시키시면 부부공동보고시 $500K($250K 각 자 보고시)까지 면세 혜택이 주워짐다.하지만 세를 주셧기에 매도시 장기양도차액 중 세를 주셧던 방에 대한 축적됀 감가상각액만큼은unrecaptured real estate recapture rule에 의거 개인소득세율이 25%이나 초과시 25%의 세율이 적용됌다. 즉 recaptured depreciation액 수 만큼 sec 1231장기양도차액에 대한 면세액이 감소함다. 쉽게 말슴드려, 두 부부가10년전에 주택을 10만불에 매입하셧고 계솟 거주 하며 방 하나를 세를 주다가 50만불에 매도시 40만불의 장기양도차액은 50만불이하 이기에 모두 면세혜택이 잇지만 세를 내준 방에 대한 감가상각액이 1만 달라라 가정시 그리고 이 두 부부의 공동보고시 세율이 25%라 가정시 40만불 빼기 1만불 즉 39만불의 장기양도차액에 대해서만 면세혜택이 주워지고요 recaptured depreciation인 1만달러에 대해선 일반소득으로 간주 $2500의 세금이 부과됌다;  $10K*25%=$2,500. 매도시 집값하락으로 장기양도순손실발생시엔 물론 depreciaiton을 recapture하실필요없으시니 세금이 부과돼지 않슴다.

2). 농장 집에 살면서 농장만 세를 주고 있습니다.
농장에서 나오는 Rental Income을 Schedule F로 작성해야 합니까? 아니면 Schedule E로 보고해야 합니까?
-------------+++++++++++++상황에따라 다름다. 농부나 토지주로써 자신소유의 일부 혹은 전체 농지(농장)를 임대하는경우 그리고 직접농업에 종사치않는경우, 단순임대소득이기에 (farm income이 아닌)Sch E of 1040에 보고하셔야 함다.하지만 직접자신도 농업에 종사하신는 경우엔 farm income(단순임대소득이 아닌 )으로 Sch F of 1040에 보고하심다.Crop share lease라 해서 텐트비 중 일부를 농작물로 대체 하고 직접 농업에 종사시 Sch F of 1040에 보고하심다. 직접 농업에 종사치 않는 경우엔  Form 4835에  net income or loss 를 보고 Sch  E of 1040에 보고하심다. 이때 수입은  직접농사에 종사치 않는 한 Sch SE에 보고돼는 자영소득 이 아님다.

Schedule E로 보고하면 (2년 이상 살다가) 나중에 이 농장 집을 팔 경우
케피탈 게인을 전액, 부부 $500,000까지 공제 받을 수 없을지도 몰라서
문의 드립니다.
-------------+++++++++++++상기드린 내용대로 임다.장기양도차액 발생시 감가상각시킨 금액만큼은 recapture하셔야하니 면세액이 recapture하시는 액수만큼 감소돼고 그 액수에 25%의 일반소득세액이 부과돼어짐다,농업용 건물/기구 등 감가상각시키는 방법은 일반자산의 그것과 동일함다.




공인세무사. EA. MA