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예견님글 감사합니다.

링크된 글을  읽어보았습니다.  특별히 지정해 주신 page 3-5의 내용도 다시 한번 눈여겨 읽어 보았습니다.  그리고 조심스레 답글 올립니다.

1. 제가 전에 쓴 글의 포인트는 시정부가 제정난을 격지 않겠다거나 제산세가 시 운영의 주요 수입원이 아니다가 아니었습니다.  제 포인트는 2002년즈음에 시 정부 운영에 어려움을 갖었던 곳은 옛부터 어려웠던 곳이고, 최근 겪게 되는 부동산 가치의 하락으로 인함이 아니라는 것입니다.  물론 첨부하신 자료에서는 부동산의 하락으로 전처럼 크게 성장하지 않는 제산세 수입을 이유로 듭니다.  쉽게 말하자면 시정부는 "우리가 운영을 못해서 어려움을 겪습니다"라고 말하지 않습니다.  하지만 이 부분이 말이 안되는 것이 수년동안 20%씩 오르던 집 값이 예상처럼 3년동안 5%씩 내려간다고 하더라도 전보다 훨씬 좋은 상태라는 것을 말했던 것입니다.  게다가 샌디에고 시는 2008년도에는 제산세 수입으로 약 3.5% 인상, 그후는 약 2%씩등 인상을 바라보고 있습니다.

2. 그리고 이 글을 쓰고 있는 저는 북가주에 위치하였고, 도메인 명이 이야기 하여주듯 샌프란시스코 근처에 있는 교민들이 주 네티즌이라는 가정에서 북가주를 중심으로 말씀드렸습니다.  아무레도 부동산 시장에 영향을 받고 있는 Central Valley나 Contra Costa County등이 아닌 물가에 가까운 곳들을 중점으로 말씀드렸습니다.  말씀하신 Palo Alto, Cupertino 또 제가 예를 들은 Mountain View등이 이곳에 속하는 장소겠죠. 저도 그렇고 네티즌도 그렇고 이곳을 관심을 둔다고 하는 가정에서 썼습니다.  사실 부동산은 전국시장이라는 것이 존재하지 않습니다.  통계적인 수치일뿐, 내 집이 있는 그 동네가 바로 나에게는 시장의 전부이기 때문입니다.

3. 샌디에고 5년 전망을 볼때 수입은 약 2.8%씩 늘어나고 지출은 약 4.5%씩 늘어날때, 재정난을 겪을수 밖에 없습니다.  하지만 이것은 운영 면에서의 문제라는 것을 지적하는 것입니다.  쉽게 사람을 예로 들때, 쇼핑을 많이 하면서 매일 돈이 부족하다고 하면서 자기 수입을 불평하는게 아니라, 그 수입에 맞게 씀씀이를 정리하는게 순서이듯이, 2002년도에 비해 상대적으로 훨씬 많은 수입을 벌지만, 그 인상을 의지해 더 많은 돈을 쓰고 있는 시정부 운영에 문제라는것이 제 포인트였습니다.

나름데로 변호하느라 글이 길어졌습니다.  하지만 좋은 공부가 됐습니다.  그리고 저도 예견님글 잘 읽고 있는 독자중에 한명입니다.  계속 좋은 글 기대하겠습니다.

게시판을 볼때 암울한 경제전망을 보면서 조심스러운 글이 있는가 하면, 긍정적인 글도 균형을 위해 필요하지 않나 생각합니다.  저도 부동산을 하지만 개인적인 이익을 얻으려고 하는 말이 아니라, 준비된 분들에게는 기회가 되는 시기이기도 합니다.  큰 무리를 좇지 않는 독립적인 투자는 결국은 이성과 논리가 아닌 감정의 싸움이기 때문입니다.  한번 생각해 보십시요.  내가 투자를 할때 논리적인 결과와 그 투자에 대한 나의 감정중 어느 곳에 귀를 귀울이는지 말입니다.

크리스 정


예견님이 2007-09-11 08:51:08에 쓰신글
>아래 나온 정부 Forecast 자료의 Page 3-5 를 좀 읽어보시고 말씀하세요.
>시정부의 가장 큰 수입원이 Property Tax 입니다.
>주정부는 Sales Tax, 자동차 License 등등 있지만..  시정부와 County 정부는 Business property tax 와 RE property Tax 가 가장 큰 수입원 입니다.
>그리고 집값에 대한것은 CA 나 다른주들도 전체적으로 봐야지 Cupertino 나 Palo Alto 같은 특정 지역에 집이 몇채나 됩니까?  부동산 업자의 눈으로만 보면 다른것이 않보입니다.
>
>http://www.sandiego.gov/iba/pdf/07_6.pdf
>
>Property Tax
>Property tax is the single largest source of General Fund revenue.
>
>
>
>
>
>
>크리스 정님이 2007-09-10 11:09:41에 쓰신글
>>2002년도에 큰 변화를 느끼셨습니까? 앞으로도 북가주에는 정부기관들의 큰 변화는 없으리라 봅니다.
>>
>>
>>WSJ기사에 California에서 $5 billion의 수입이 내려가리라 했는데.. 기준을 한번 살펴봅시다. 우선 $5 billion이라는 숫자가 어떻게 나왔는지 모르겠습니다.  아마도 집 값의 하락과 새 건축 허가비용의 수요 절감으로 오는 금액이라 생각됩니다.  또 이 통계를 내준 사람도 아마 California에서 살지는 않는 사람일것입니다.
>>
>>
>>역사적으로 지난 40년동안 California의 집값의 하락은 1993년의 4.5%가 가장 높은 수치입니다. (이 계산은 California의 Median Price를 기준으로 내는 자료입니다.)  그런데 지난 5년동안의 가격 상승세를 보면 2002년도에 20.5%, 2003년도에 17.5%, 2004년도에 21.3%, 2005년도에 16%, 2006년도에 6,5%를 기록했습니다. 즉 5년전에 비교했을때 약 112%의 상승을 보여줬습니다. 즉 5년동안 2배가 넘게 된것입니다.  반면에 물가 상승은 약 4-6%선에 머물렀습니다.  즉 시 정부가 집값의 하락으로 시운영에 문제를 갖는다면 한번 감사를 받아야 됩니다.  집값이 만약 20%가 떨어진다고 해도, 2002년도에 비해서는 약 90%% 정도 더 높은 가격이기 때문입니다.  예로 Mountain View같은 시는 한해 예산을 다 쓰고도 $60 million이 남는등, 부자 도시들도 많습니다.
>>
>>
>>또 집 값의 하락으로 재산세의 영향을 받는 것은 집이 사고 팔리거나, 집 주인이 재 감정을 시에게 요구할때입니다.  즉 위에 말씀드린 부분도 새로 집을 사신분들에게만 해당하고 90%라는 것이 숫자로 나오는 것이지 실제는 더 낮겠지만, 또한 수입에 미치는 영향도 또한 적을것이라는 말입니다.
>>
>>
>>결국 제 의견은 큰 변화가 없으리라 봅니다.  정부라는 것이 결국은 세금으로, 즉 심하게 이야기하면 임자 없는 돈으로 운영하는 곳이기 때문에 운영 방법이 본질적인 문제가 되는 것이지, 집 값의 하락은 아니라고 봅니다.  하지만 시 운영이 어려우면 예견님 말씀데로  당연히 다른 수입원들로 대책을 세우게 되겠죠. 하지만 집값 하락은 본질적인 이유가 아닙니다.
>>
>>
>>한 사람의 의견이었습니다.