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아래 부동산 전문가 이신 '큰나무'님의 계산이 제가 생각하는 것 과는 너무 다른 것
같아 적어 봅니다. 제가 계산한 것을 한번 봐 주시겠습니까?

계산을쉽게하기 위하여 다음과 같이 가정하겠습니다.

Gross Income (Year) : $120,000
집가격 : $700,000
Loan 조건 : No down, Interest Only 6.0%

그리고, 비교를 위하여 $700,000 짜리 집을 $2,100에 Rent하는 것으로 하겠습니다.


1) Rent를 사는 경우

Gross Income 120,000
Mortgage Deduction 0
Property Tax Deduction 0
------------------------------------
Taxable Income 120,000
------------------------------------

2006 Federal Tax Bracket Tax
0 ~ 15,099 10% 1,510
15,100 ~ 61,299 15% 6,930
61,300 ~ 120,000 25% 14,675
-----------------------------------
Total Federal Tax 23,115
-----------------------------------

2006 California Tax Rate Tax
0 ~ 13,243 1.0% 132
13,244 ~ 31,395 2.0% 363
31,396 ~ 49,551 4.0% 726
49,552 ~ 68,787 6.0% 1,154
68,788 ~ 86,933 8.0% 1,452
86,934 ~ 120,000 9.3% 3,075
-----------------------------------
Total State Tax 6,902
-----------------------------------

2) Loan을 해서 집을 산 경우

Gross Income 120,000
Mortage Deduction 42,000 (3,500 * 12)
Property Tax Deduction 8,400 (700,000 * 1.2%)
----------------------------------------
Taxable Income 69,600
----------------------------------------

2006 Federal Tax Bracket Tax
0 ~ 15,099 10% 1,510
15,100 ~ 61,299 15% 6,930
61,300 ~ 69,600 25% 2,075
-----------------------------------
Total Federal Tax 10,515
-----------------------------------

2006 California Tax Rate Tax
0 ~ 13,243 1.0% 132
13,244 ~ 31,395 2.0% 363
31,396 ~ 49,551 4.0% 726
49,552 ~ 68,787 6.0% 1,154
68,788 ~ 69,600 8.0% 65
----------------------------------
Total State Tax 2,441
----------------------------------


3) 자 이제 두 경우를 비교해 보겠습니다

------------------------ --------------------------
Rent를 한 경우 집을 산 경우
------------------------ --------------------------
Gross Income 120,000 Gross Income 120,000
Federal Tax 23,115 Federal Tax 10,515
State Tax 6,902 State Tax 2,441
Rent Fee 25,200 Rent Fee 0
Mortgage 0 Mortgage 42,000
Property Tax 0 Property Tax 8,400
H. Insurance 0 H. Insurance 1,000
------------------------ --------------------------
Final Income 64,783 Final Income 55,645
------------------------- ---------------------------

결국, Tax와 관련된 모든 혜택을 고려하더라도 위에 예와 같은 경우로 집을 사는
경우 매달 $762을 더 지출 하여야 합니다. 따라서, 집을 사시기 전에 현재 Rent비
이외에 추가로 지출될 부분을 충분히 감당할 수 있을지를 생각 보셔야 합니다.


4) 혹시나해서 '큰 나무'님의 방식으로 비교를 해보면

집과 관련한 Federal Tax 혜택 $1,050 ($23,115 - $10,515)/12
집과 관련한 State Tax 혜택 $372 ($6,902 - $2,441)/12
Payment 차이 - $1,400 ($2100 - $3,500)
Property Tax - $700 ($0 - $8,400)/12
Home Insurance - $83 ($0 - $1,000)/12
-------------------------------------------------------------
- $762

보시는 것과 같이 집을 소유하시는 경우 한달에 $762을 더 지출하셔야 합니다.
물론 여기에 Maintenance 비용은 포함되어 있지 않습니다. Maintenance비용까지
생각한다면 이 보다 차이가 더 커지게 되겠지요.
이렇기 때문에 여러 매체에서 집값이 1년에 약 3%이상은 올라야 집을 가지고 있는
사람이 손해를 보지 않는다고 하는 겁니다.


5) 그럼 '큰 나무'님의 계산 방법에 문제가 뭘까요?

'큰 나무'님은 $1,500에 Rent를 사는 것은 Tax 혜택을 고려할때 실제로 $2,393에
사는 것이라고 주장하십니다. After Tax $1,500은 Before Tax $2,390 (37.3%Tax Bracket을 적용할 경우)와 같다는 논리시지요. 즉, "내가 $2,390을 벌어 Tax를 내고
나면 $1,500이 남는데 Rent의 경우에 이 돈을 Rent비로 내야하지만, 집을 샀을
경우에는 Mortgage에 대해 전액(?) 세금 혜택을 받을 수 있으므로, Before Tax로
내는 것과 같아서 $2,390을 내더라도 Rent하는 사람들과 비교하면 실제로는 $1,500
을 내는 것 과 같다" 는 논리지요. 말 되는 것 같습니까?

그런데 이 계산법에 문제는
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혜택만 고려하고 그로인한 비용은전혀 고려하지 않는 계산법입니다.
_________________________________________________________
Tax혜택은 거져 주어지는게 아닙니다. Rent하는 사람들은 낼 필요가 없는
Property Tax와 집 보험료를 내야하기 때문에 이 부분을 포함해야 제대로된
비교가 되는 것이지요.

그리고, Mortgage $2390로 빌릴 수 있는 돈은 Intereset Only (6%)의 경우
약 $480,000정도 입니다. 즉 $480,000짜리 집을 $1,500에 Rent 줄 수 있어야
비교가 성립되는 것 이지요.

거기다가 혜택마져도 부풀려져 있습니다.
큰나무님은 계산에서 Tax bracket을 Federal 28%, State 9.3%를 사용 하셨는데 Federal 28%는 소득 $123,700 이상 $184,000에 해당하는 것이고 State 9.3%는
소득 $86,934이상에만 적용됩니다.


6) 결론적으로

다시 한번 말씀드리지만 위의 비교는 단순한 Payment의 비교 입니다. 향후 집값이
위에 비교한 Payment의 차이보다 더 많이 오른다면 장기적으로 볼때 집을 사는게
당연히 이익입니다. 그리고 집을 소유했을때 가질 수 있는 무형의 이익 (안정감 등)
도 무시할 수 없는 부분입니다.
하지만, 지금 당장의 매월 Cash Flow는 집을 소유하시는 것이 Rent를 하시는
것보다 더 어려울 수 밖에 없으며, 경우에 따라서는 예상하지 못했던 지출이 큰 문제
를 만들수 도 있습니다.
저는 부동산 전문가인 Realtor들께서 이정도도 모를 것 이라고는 생각하지 않으며,
전문가로써 보수를 받으시는 Realtor들은 이런 사항들을 Buyer들에게 반드시
명확하게 설명해야 한다고 생각합니다. 눈앞에 이익때문에 이런 문제들을 간과
한다거나, 엉터리 계산으로 오도한다면... 글쎄요?


P.S.

1) Rent의 경우에도 Standard Deduction으로 $10,300을 Deduction을 할 수
있으므로, 두 경우의 차이가 더 커질 수 있지만 '큰 나무'님이 'Itemized deduction'
의 혜택을 말씀하셔서 Standard Deduction을 계산하지 않았습니다.
(집을 사시는 경우, Itemized Deduction으로 공제 혜택을 받을 수 있는
항목들(자동차 세금, 교회 헌금, 기부금 등)의 합이 $10,300을 넘지 않을 경우 차이는
더 커질 수 있습니다.)
2) Rent의 경우 Rent비 모두가 없어 지는 돈 이므로 Mortgage 원금이 전혀
줄어들지 않는 Interest Only로 비교 했습니다.
3) 위의 비교는 단순한 Payment의 비교 입니다. 무형의 이익 (집을 소유하는 것에
대한 안정감 등)에 대한 딴지는 사양합니다.
4) 물론 위의 비교는 집값이 오르는 것에 대한 고려가 없습니다. 하지만 떨어지는 것
에 대한 고려도 없습니다.
5) 급하게 쓰다보니 혹시 제 계산에 잘못된 부분이 있을지 모르겠습니다, 잘못된 부분
이 있으면 리플바랍니다. 함께 정확한 정보를 만들어 가죠.