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작년 55만불 콘도구입 렌트 주니… 매달 850불 손해 <펌>


10% 다운… 기회비용 감안땐 더 적자 2004년 이후 투자 경우 이익 못봐


연소득 7만달러 정도인 40대의 손모씨는 지난해 한인들 사이에 콘도 투자붐이 한창일 때 LA한인타운의 2베드룸 콘도를 55만달러를 주고 매입, 렌트를 줬다. 손씨는 2년 정도 지나면 몫돈을 손에 쥘 수 있을 것이라는 기대에 부풀었지만 현실은 정반대의 결과를 보여주고 있다. 매달 700달러 이상의 손해가 나기 때문이다.

더욱이 가격도 제자리 걸음을 계속하고 있다. 이제는 오히려 떨어지지 않을까 걱정해야 할 정도다. 그렇다면 손씨는 현재 어느 정도의 손해를 보고 있을까.

▷대차대조표를 맞춰 보니

손씨는 지난해 10%를 다운페이먼트하고 이 콘도를 구입했다. 구입시 다운페이먼트 및 클로징 비용 콘도 수리비용 등을 포함해 7만달러 정도가 투자됐다.

손씨가 택한 융자 프로그램은 5년간 이자만 지불하는 프로그램. 이를 통해 1차 융자를 매달 페이먼트하는 액수는 2108.33달러이다. 2차 융자 페이먼트는 월 378.13달러로 그가 매달 내는 페이먼트는 총 2486.46달러에 이른다.

이밖에 그가 부담해야 하는 비용으로는 재산세 및 HOA로 각각 매달 550달러 및 300달러꼴이다. 결국 이 콘도를 유지하기 위해 그가 내야하는 비용은 월 3350달러 정도인 셈이다. 여기에 수리비는 별도다.

그러나 그가 콘도로 인한 수입은 렌트비 2200달러 및 세금 혜택이다. 그가 기대할 수 있는 세금혜택은 연 3500달러 정도. 월별로 환산하면 300달러 정도로 월 콘도 수입은 2500달러 정도인 셈이다.

결국 그는 월 850달러 정도는 손해를 보는 셈이다. 더욱이 7만달러를 다른 곳에 투자했을 때의 기회비용을 생각하면 손해폭은 더욱 커진다. 7만달러를 다른 곳에 투자해 연 8%의 수익을 올린다고 가정하면 연 5600달러 월 466달러로 이를 계산하면 손해액은 1300달러 정도로 더욱 확대된다.

▷투자 분기점은

그렇다면 그가 3년후 콘도를 판다고 가정하고 손해를 보지 않으려면 집값이 어느 정도로 상승해야 할까.

3년간 손씨가 콘도로 인해 손해를 보는 것은 기회비용을 포함 총 4만5000달러 정도. 따라서 집값이 4만5000달러 이상 올라야 한다. 여기에 부동산 에이전트 비용 및 클로징 비용을 3만5000달러 정도로 계산하면 8만달러 이상이 올라야 하는 셈이다.

결국 3년후 집값이 63만달러 이상이 돼야 손해는 보지 않는 것이다. 3년후 집값이 63만달러가 되기 위해서는 매년 5%의 가격 상승이 이뤄져야 한다.

▷다른 융자 옵션을 택했다면

만약 손씨가 1% 미니멈 페이먼트 옵션을 택했다면 월 융자 페이먼트는 총 1793.34달러이다. 세금 및 HOA를 포함하면 2600달러 정도. 월 손해액은 100달러 정도다. 그러나 매년 원금이 1.5% 정도 늘어나기 때문에 연 손해액은 8000달러 정도. 기회비용 포함하면 연 1만3500달러 정도 손해를 보는 셈이다. 손씨가 20%를 다운 페이먼트하고 이자만 내는 옵션을 선택했다면 월 융자 페이먼트는 2108.33달러. 총 유지비는 2950달러 정도에 기회비용 포함하면 3400달러 정도.

콘도로 인한 수입은 2500달러 정도인만큼 월 손해액은 900달러, 연 1만1000달러 정도이다.

▷이전에 구입했다면

손씨가 구입한 콘도의 2003년 시세는 34만달러선이었다. 만약 그때 손씨가 같은 프로그램을 통해 구입했다면 손씨가 내야 하는 월 페이먼트는 1500달러 정도. 재산세도 월 340달러 정도다. 결국 매달 손씨가 부담해야 하는 금액은 2150달러 정도. 이 정도면 추가 부담없이 렌트비만으로 보유 비용 충당이 가능하다. 결국 2004년 이후 투자를 목적으로 콘도를 구입했다면 유지 측면에서는 적자라는 것이다.

클릭2스카이의 크리스 임 대표는 “현재 LA 콘도의 융자 대비 렌트비는 60% 수준에 불과하다”며 “주택은 이보다 더 낮은 만큼 지금은 투자용으로 주거용 부동산을 구입하면 손해가 날 수 밖에 없다”고 설명했다.