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http://www.koreadaily.com/Asp/article.asp?sv=la&src=mon&cont=mon41&aid=20070320144114400441




집 에퀴티 다 써 '빚 눈덩이' 은행들 차압매물 싸게 못 내놔


•가주 서브프라임 융자 대란땐 '집값 폭락' 머세드·베이커스필드·인랜드 순
•서브 프라임 부실 파동 이어 이번엔 '거짓말 대출' (Alt.A 모기지) 복병
•서브프라임 파동 한인에 불똥, 융자 찬바람…거부 속출







▶최근에 발생한 서브 프라임 모기지 융자 파동은 주택가격 하락에 별 영향을 미치지 않을 것으로 보인다.







크레딧이 나쁜 사람한테 대출해주는 서브 프라임 모기지 융자파동으로 부동산 업계가 술렁이고 있다. 혹시 집값이 떨어지는게 아니냐는 생각들이다. 집을 갖고있는 홈 오너들은 주택가격 하락을 걱정하고 바이어들은 이제야말로 기회가 왔다며 잔뜩 기대를 걸고 있다. 이번 사태를 좀 더 깊숙히 들여다보면 남가주 주택가격 하락에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보인다. 심리적인 불안요인은 되겠지만 실질적인 주택경기 침체와는 무관하다는 전망이다.

▶ 전국 모기지 금액대비 0.47%

융자 전문가들이 말하는 서브 프라임 모기지 연체액은 대략 400억달러다. 이 금액은 미 전국의 모기지 융자액인 8조5000억달러에 비하면 0.47%에 불과하다.

이 정도 비율이면 서브 프라임 모기지 연체가 부동산 시장에 미치는 실질적인 요인은 약하다는 분석이다.

▶ 서브 프라임은 예상된 사태

미국 모기지 시장의 대다수는 컨트리와이드와 워싱턴뮤추얼 인디맥이 장악하고 있다. 이들 업체들은 크레딧이 약한 사람들한테 이자율을 높이면서까지 모기지 융자를 해주지 않고 있다.

물론 노 다운은 있었지만 노 다운 바이어의 경우 크레딧을 까다롭게 했다.

모기지 융자 파동의 직접적인 원인은 크레딧이 없거나 나쁜 홈 오너들때문이다.

하지만 이것도 자세히 분석해보면 서브 프라임 융자파동은 돈을 빌려주는 업체에도 문제가 있다고 볼 수 있다.

이들 업체들이 제공한 이자율은 일반 바이어들이 받는 것보다 보통 2%~3%이상 비쌌다.

융자금 50만달러의 프라임 이자율이 6.5%라면 월 페이먼트는 이자만 2708달러다. 서브 프라임 홈 오너들은 이자율을 8.5%로 잡으면 같은 융자금액에 월 이자는 3542달러다. 무려 834달러(3542-2708)차이가 난다. 만약 서브 프라임 홈 오너의 이자율이 변동이라면 그 차이는 더 커진다.

그야말로 비싼 이자로 집을 사고 싶으면 사는 것이고 아니면 말고였다. 수년전만해도 이것이 먹혀 들었다.

집값이 폭등하던 시절에는 이자가 비싸 한달에 몇백달러 더 내도 집값 상승이 더 크기 때문에 이자로 나가는 돈은 쉽게 상쇄가 됐다.

그래서 크레딧이 나쁜 바이어들도 부동산 시장에 뛰어 들면서 마구잡이로 높은 이자로 모기지 융자를 받았다.

그러나 최근 집값 상승세가 둔화 되면서 이자부담 압력이 가중되기 시작했다.

당연히 재정적으로 압박을 받는 홈 오너들은 페이먼트를 못하는 상황이 되고 있다.

▶ 한인은 서브 프라임 융자 많지 않아

한인들의 경우 이자율이 비싼 서브 프라임을 간 바이어들이 그리 많지 않다.

이에 대한 정확한 통계자료는 없지만 한인들은 대부분 일반 렌더들이 제공하는 융자 프로그램을 선택했다.

바이어의 크레딧으로 컨추리와이드나 워싱턴뮤추얼 등과 같은 프라임 모기지 융자 렌더한테 갈 수 없는 상황이라면 주택 구입을 못하는 것으로 생각한 한인들이 많다.

수년전 발렌시아나 랜초 쿠카몽가 등 신규주택 분양단지에 한인들이 밤을 새워가면 줄을 섰던 적이 있었다.

하지만 개발업체들은 철저히 크레딧 위주로 바이어를 정했기 때문에 서브 프라임 모기지로 간 경우는 없었다.

기존 주택의 경우 크레딧이 없거나 나쁜 바이어들이 서브 프라임 모기지 융자를 선택했겠지만 그 비율은 아주 적다.

서브 프라임 융자 비율이 전체 모기지에서 차지하는 비중이 불과 0.47%인 것을 보면 한인들 역시 이 수준에 불과할 것으로 짐작된다.

▶ 은행집 나와도 팔기가 쉽지 않다

서브 프라임 모기지를 갖고 있는 홈 오너들이 집을 포기했다면 은행은 차압절차를 진행하게 된다.

문제는 렌더들이 그 집을 팔아도 빚 잔치를 할 수 없다는데 있다.

1980년 후반 차압매물이 쏟아져 나올때는 시세보다 싸게 나온 은행집들이 아주 많았다. 시세가 30만달러인데 은행 매물은 20만달러에 새 주인을 기다릴 정도였다.

은행이 소유한 주택의 리스팅 가격이 낮아지면서 기존 주택 셀러들과의 가격경쟁이 됐다. 당연히 기존 주택도 리스팅 가격을 내릴 수 밖에 없게되면서 주택가격이 떨어지기 시작했다.

그러나 지금은 상황이 다르다.

채무연체 통지서(Notice of default:NOD)를 받은 홈 오너의 빚은 늘어날대로 늘어났다. 네거티브 융자로 인해 원금이 늘어난 경우도 많다. 2차는 기본이고 3차와 4차도 수두룩 하다.

은행이 시세대로 팔아도 손해를 보는 상황이 되고 있다. 은행집을 사면 싸게 살 수 있다는 말도 옛말이 되어 버렸다. 물론 1차 모기지만 있는 상태서 차압된 집들도 있다. 하지만 그 수는 많지 않다.

서브 프라임 사태로 은행집이 대거 마켓에 나올 것이라고 예상하지만 리스팅 가격은 만만치 않을 것이다.

결과적으로 서브 프라임 모기지 사태로 인한 차압매물이 주택가격 하락으로 연결되지 않을 것이라는 분석이다

박원득 기자 onpark@koreadaily.com

신문발행일 :2007. 03. 22 / 수정시간 :2007. 3. 21 16: 29








▶ 이 기사에 대한 나도 한마디는 총 7 건 입니다.

wertheworld (wertheworld) 추천 : 0
3-22 10:30 연체액과 전체 모게지를 비교하면 어떡하냐? 서브준금액을 해야 비율이 제대로 나오지. 거기에 앞으로 연체 될것도있을것 아니냐? 그리고 예상됐던일? 그럼 렌더들은 망할것을 예상했단 말인가? 얼마전 한인 반수가노다운 변동이자 했다는기사 중앙일보에서읽은거 같은데 아니던가? 당연히 은행집나와도 못팔지 사람들이 안사는데. 그럼 계속비싼값에 들고있을것같아? 피해를최소하기위해서, 망하지 않기위해서 안팔고는 못베길껄.. 박기자 한번얼굴보고싶소. 병신

robin (robinsms) 추천 : 0
3-22 10:6 주택가격도 그렇지만 경제분위기가 심상치 않다. 이제까지 부풀려왔던 경제지수의 거품들이 빠지는게 보이는데다 개스값이 3불대...솔직히 창고같은 콘도가 40만불이 말이되냐? 또 LA 에서 산다는것은 미국에서 사는게 아니다..어휴...길 막히는것 하고...징그럽다.

Hans (Enigma99) 추천 : 1
3-22 8:36 http://www.koreadaily.com/Asp/article.asp?sv=la&src=mon&cont=mon41&aid=20070321173121400441 박기자님, 이것도 읽어 보세요, 요새 님의 바이어가 신통치 않은 모양이네요.

Hans (Enigma99) 추천 : 0
3-22 8:31 http://www.koreadaily.com/Asp/article.asp?sv=la&src=mon&cont=mon41&aid=20070321173123400441 박기자님, 읽어보세요.

독야청청 (bluelight1) 추천 : 7
3-22 6:12 아담 스미스의 보이지 않는손 이론에 따라 나와있는 매물은 많고 바이어는 적으니 자동으로 가격이 조정되는것이지 중앙일보에서 혼자 열심히 바람을 잡는다고 뭐가 달라지는가? 요즘 매물로 나오는 집들을 가만보면 한인 소유 주택은 미국인 소유주택보다 30 이상 비싼 가격이다. 구입할때 멍청한 한인 부동산을 이용하는 바람에 바가지를 쓴거다..한인소유주택은 절대 사지말것. 남의 떵에 주저앉게됨.

독야청청 (bluelight1) 추천 : 7
3-22 6:8 무슨수를 써서라도 부동산 투기붐을 유지시켜보려는 업자들의 눈물겨운 사투가 참 보기 안쓰럽습니다만...이번 모기지 파동은 이미 오래전에 예견된 일이고 그 수순을 밟아가는것 뿐입니다. 모기지 융자가 까다로워짐으로써 가뜩이나 찬바람부는 부동산시장에 바이어가 씨가 말라가는게 문젠데 지금 뭔 헛소리를..말하는 수준이 초딩같구만..쯧쯧

kim (tg9765kim) 추천 : 3
3-22 5:35 Who cares ???? Anyway,nobody wanna buy a house,,keep it all forever,,it's all yours.