성공 비지니스 준비 (지역분석)
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“부동산 투자”를 위해 비지니스에 성공해야 한다. 자기분석,시장분석에 이어 오늘은 “지역분석”이다. 이것은 한마디로 “흐름”이다. 영원한 명당(明堂)은 없다. 다만 돈이 들어오고, 빠져나가는 흐름엔 이유와 방향이 있을 뿐이다. 샌프란시스코에서 남동쪽으로 440mile 떨어진 곳에 캘리코(Calico)라 불리우는 폐광촌이 있다. 이곳은 고스트 타운으로 불리는 유명한 광산촌이다. 캘리코 언덕에 위치한 이곳은 1881년 형성되어 한창일 때는 약 3,500명 정도의 광부와 가족들이 은을 캐며 살았다고 한다. 당시엔 캘리포니아내 최대 부촌 가운데 하나로 자리잡았다. 술집만 22군데에 달했고, 심지어 차이나타운이나 홍등가 등의 유흥지구까지 생겨났다. 그러나 1896년 은값이 1온스당 $1.31에서 63센트로 폭락하면서 서서히 쇠퇴하기 시작하였다. 결국 사람들이 떠나 폐광이 되면서 캘리코는 도시로서의 기능을 상실하고 소위 폐광촌이란 의미의 Ghost Town이 된다. 지금은 은광촌이라는 이름으로 관광지가 되어 20명만이 관리하며 살고있다. 이렇게 “도시는 비지니스에 의해 흥망성쇠의 주기가 결정”된다. 비지니스는 최고, 최적의 환경을 따라 흐른다. 그렇기에 비지니스 시작 또는 확장 전에 중요한 것이 “지역분석”이다. 국가별, 미국도시 그리고 입지(立地) 순으로 알아본다.
1.성과기준(국가별) : 부동산시장에서 투자자들의 의사결정에 가장 많이 쓰이는 일반적인 기준은 매매가 대비 자본회수율(Capitalization Rate 또는 Cap Rate)이다. 북가주 지역의 APT는 4~5%, 오피스 빌딩의 경우 6~7%의 Cap이 평균이다. 시중 이자율보다도 못한 회수율이다. 이 Cap으로만 본다면 미국은 투자매력이 떨어진 국가이다. 이에 비해 중국은 18%, 인도는 23%가 평균 Cap rate이다. 불가리아의 경우 정부가 년35%를 보장해 준다.(그러나 인도를 제외하곤 투자금의 본국 송금에 제한이있다.) 그 이유는 정부가 외국자본 유치에 적극이기 때문이다. 1968년은 일본, 1988년은 한국 그리고 2008년은 중국이 경제와 사회인프라를 국제수준으로 업그레이드 시키는 분깃점이다. 바로 올림픽 때문이다. 정확히 20년 주기로 한 나라의 살림이 꼴을 갖추게 된다. 인구 증가면에선 1995~2002년까지 1위는 1.8%를 기록한 인도이다. 미국은1.3%이고, 일본은 0.2%이다.(중국은 통계없음. 한 국가의 인구증가율은 20년후의 노동경제력과 비례한다.) 반면 안전성으로 본다면 스위스,미국,영국,호주의 순서이다. 비지니스의 “성과측정의 기준”이 무엇이냐에 따라서 “지역”은 이미 결정된다.
2. 인구증감(미국) : 캘리코가 망한 이유는 은(Silver)이외에 대체산업이 없었기 때문이다. 그 결과 인구가 감소하였다. 현재 실리콘밸리의 경우 인터넷 비지니스 열기가 식으면서 오피스 공실율이 14%를 넘는다. 그럼에도 견디는 이유는 쾌적한 기후조건과 스탠포드 대학, Intel, HP, Yahoo, Google, Apple등 견실한 효자들이 건재하기 때문이다. 대체,관련 사업인구가 전 세계에서 들어온다. 또한 새크라멘토 근교 도시 로즈 빌(Roseville)의 경우 Douglas Blvd.주변의 오피스 대부분이 꽉차있다.(임대가격; $2.5~$4/sf) 역시 인구유입이 꾸준하기 때문이다. 인구의 흐름은 지역분석에 유용한 지표이다. 미국내 인구가 가장 많은 도시는 2004년 기준으로 NewYork(8백10만),LA(3백9십만),Chicago(2백9십만),Huston(2백10만),Philadelphia(1백50만)순이다.-San Jose(91만),San Francisco(75만),Sacramento(45만),Oakland(39만)- 그러나 스몰비지니스에 가장 적합한 도시는 라스베가스(53만)와 마이애미(38만) 그리고 샌프란시스코이다. 이유는 관광객등 비거주인구 이동율이 가장 높은 도시이기 때문이다. 또한 인구증가와 주택 가격상승율이 비례하는 상위지역은 Boise(Idaho), Albuquerque(New Mexico), Calson City(Nevada) 등이다. 인구증가의 이유와 혜택받은 도시는 정치적(96년 홍콩반환;Cupertino,Vancouver),경제적(골드러시;Sacrament, 인터넷;San Jose), 자연적(카타리나 태풍;San Antonio)등 무궁하다. (Montrey의 Carmel Beach도 1906년 샌프란시스코 지진의 여파로 쾌적한 작업 환경을 잃은 예술가들이 모여든 도시.)
3.입지(Location!): Loction은 특히 Retail 비지니스에서 살고,죽는 요소이다. LA의 한 제과점(1,200sf)은 하루 5천불, 토요일엔 평균 7천불 어치의 빵을 판다.(물론 맛도 있다.) San Francisco Giant팀의 홈 구장인 AT&T Park(옛, SBC Park) 앞엔 도너츠 가게가 하나있다. 게임이 없는 날에도 2천불 이상 매출을 기록하지만 결전의 날엔 3시간 만에 5천불을 기록한다.(맛은 평범하다.) 두 비지니스의 공통점은 자리가 기가 막히다는 것이다. 하이웨이 Exit에서 0.2mile안에 있는 주유소와 0.5mile 떨어진 주유소는 고객의 동선이 다르다. (또한 진입로에 있는가, 반대편에 있는가에 따라 매출이 달라진다.) 또 지역에 따라 영업시간이 다르고, 잘 되는 장사 늘리고 싶어도 시의 General Plan이 증축 및 용도변경을 근본적으로 제한하면 은행이 밀어줘도 못한다. Rent가 sf당 8불을 주고라도 반드시 들어가야 하는 자리가 있고, 50센트에도 들어가지 말아야 하는 지역이 있다. 또한 아무리 자리가 좋아도 고객계층이 누구냐에 따라 아이템도,지역도 유동적이다.(Chinese Market과 Hispanic Market이 붙어 있는 곳은 거의 없다.) 몫이 좋은 곳에 들어가야 하는 마지막 이유는 “Exit Strategy” 차원에서도 중요하다. 몫이 좋은 곳에서 잘 되는 비지니스는 바이어 계층이 넓지만, 나쁜 곳에서 잘 되는 비지니스를 인수하여 성공시킬 수 있는 경험있는 바이어는 많지 않다. 그리고 좋은 자리는 무슨 일이 있어도 팔린다.
현재 캘리코와 같은 고스트타운은 캘리포니아에만도 60여군데, 그리고 뉴멕시코•아리조나,유타 등 서부 일대를 포함하면 1천군데가 넘는다. 자신이 속한 지역의 “흐름”이 어디로 가고 있는가 분석하는 것은 비지니스 시작 전에 그리고 운영 중에도 깨어서 수시로 지켜봐야 할 풍향계이다. 지역분석은 성공비지니스에 가장 영향을 끼치는 긍정적 요소중 하나이기 때문이다. 고객의 발걸음을 변경시키는 것은 쉽지않다. 누구나 길목을 지키고 요금을 받는 Tollgate처럼 비지니스를 하고 싶어 하지만 그런 비지니스는 없다. 자리가 성공비지니스를 보장하진 않는다. 명당은 “실력과 정성”이라는 친구를 만났을 때 매출로 보답하기 때문이다.
650)823-0000
Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
1.성과기준(국가별) : 부동산시장에서 투자자들의 의사결정에 가장 많이 쓰이는 일반적인 기준은 매매가 대비 자본회수율(Capitalization Rate 또는 Cap Rate)이다. 북가주 지역의 APT는 4~5%, 오피스 빌딩의 경우 6~7%의 Cap이 평균이다. 시중 이자율보다도 못한 회수율이다. 이 Cap으로만 본다면 미국은 투자매력이 떨어진 국가이다. 이에 비해 중국은 18%, 인도는 23%가 평균 Cap rate이다. 불가리아의 경우 정부가 년35%를 보장해 준다.(그러나 인도를 제외하곤 투자금의 본국 송금에 제한이있다.) 그 이유는 정부가 외국자본 유치에 적극이기 때문이다. 1968년은 일본, 1988년은 한국 그리고 2008년은 중국이 경제와 사회인프라를 국제수준으로 업그레이드 시키는 분깃점이다. 바로 올림픽 때문이다. 정확히 20년 주기로 한 나라의 살림이 꼴을 갖추게 된다. 인구 증가면에선 1995~2002년까지 1위는 1.8%를 기록한 인도이다. 미국은1.3%이고, 일본은 0.2%이다.(중국은 통계없음. 한 국가의 인구증가율은 20년후의 노동경제력과 비례한다.) 반면 안전성으로 본다면 스위스,미국,영국,호주의 순서이다. 비지니스의 “성과측정의 기준”이 무엇이냐에 따라서 “지역”은 이미 결정된다.
2. 인구증감(미국) : 캘리코가 망한 이유는 은(Silver)이외에 대체산업이 없었기 때문이다. 그 결과 인구가 감소하였다. 현재 실리콘밸리의 경우 인터넷 비지니스 열기가 식으면서 오피스 공실율이 14%를 넘는다. 그럼에도 견디는 이유는 쾌적한 기후조건과 스탠포드 대학, Intel, HP, Yahoo, Google, Apple등 견실한 효자들이 건재하기 때문이다. 대체,관련 사업인구가 전 세계에서 들어온다. 또한 새크라멘토 근교 도시 로즈 빌(Roseville)의 경우 Douglas Blvd.주변의 오피스 대부분이 꽉차있다.(임대가격; $2.5~$4/sf) 역시 인구유입이 꾸준하기 때문이다. 인구의 흐름은 지역분석에 유용한 지표이다. 미국내 인구가 가장 많은 도시는 2004년 기준으로 NewYork(8백10만),LA(3백9십만),Chicago(2백9십만),Huston(2백10만),Philadelphia(1백50만)순이다.-San Jose(91만),San Francisco(75만),Sacramento(45만),Oakland(39만)- 그러나 스몰비지니스에 가장 적합한 도시는 라스베가스(53만)와 마이애미(38만) 그리고 샌프란시스코이다. 이유는 관광객등 비거주인구 이동율이 가장 높은 도시이기 때문이다. 또한 인구증가와 주택 가격상승율이 비례하는 상위지역은 Boise(Idaho), Albuquerque(New Mexico), Calson City(Nevada) 등이다. 인구증가의 이유와 혜택받은 도시는 정치적(96년 홍콩반환;Cupertino,Vancouver),경제적(골드러시;Sacrament, 인터넷;San Jose), 자연적(카타리나 태풍;San Antonio)등 무궁하다. (Montrey의 Carmel Beach도 1906년 샌프란시스코 지진의 여파로 쾌적한 작업 환경을 잃은 예술가들이 모여든 도시.)
3.입지(Location!): Loction은 특히 Retail 비지니스에서 살고,죽는 요소이다. LA의 한 제과점(1,200sf)은 하루 5천불, 토요일엔 평균 7천불 어치의 빵을 판다.(물론 맛도 있다.) San Francisco Giant팀의 홈 구장인 AT&T Park(옛, SBC Park) 앞엔 도너츠 가게가 하나있다. 게임이 없는 날에도 2천불 이상 매출을 기록하지만 결전의 날엔 3시간 만에 5천불을 기록한다.(맛은 평범하다.) 두 비지니스의 공통점은 자리가 기가 막히다는 것이다. 하이웨이 Exit에서 0.2mile안에 있는 주유소와 0.5mile 떨어진 주유소는 고객의 동선이 다르다. (또한 진입로에 있는가, 반대편에 있는가에 따라 매출이 달라진다.) 또 지역에 따라 영업시간이 다르고, 잘 되는 장사 늘리고 싶어도 시의 General Plan이 증축 및 용도변경을 근본적으로 제한하면 은행이 밀어줘도 못한다. Rent가 sf당 8불을 주고라도 반드시 들어가야 하는 자리가 있고, 50센트에도 들어가지 말아야 하는 지역이 있다. 또한 아무리 자리가 좋아도 고객계층이 누구냐에 따라 아이템도,지역도 유동적이다.(Chinese Market과 Hispanic Market이 붙어 있는 곳은 거의 없다.) 몫이 좋은 곳에 들어가야 하는 마지막 이유는 “Exit Strategy” 차원에서도 중요하다. 몫이 좋은 곳에서 잘 되는 비지니스는 바이어 계층이 넓지만, 나쁜 곳에서 잘 되는 비지니스를 인수하여 성공시킬 수 있는 경험있는 바이어는 많지 않다. 그리고 좋은 자리는 무슨 일이 있어도 팔린다.
현재 캘리코와 같은 고스트타운은 캘리포니아에만도 60여군데, 그리고 뉴멕시코•아리조나,유타 등 서부 일대를 포함하면 1천군데가 넘는다. 자신이 속한 지역의 “흐름”이 어디로 가고 있는가 분석하는 것은 비지니스 시작 전에 그리고 운영 중에도 깨어서 수시로 지켜봐야 할 풍향계이다. 지역분석은 성공비지니스에 가장 영향을 끼치는 긍정적 요소중 하나이기 때문이다. 고객의 발걸음을 변경시키는 것은 쉽지않다. 누구나 길목을 지키고 요금을 받는 Tollgate처럼 비지니스를 하고 싶어 하지만 그런 비지니스는 없다. 자리가 성공비지니스를 보장하진 않는다. 명당은 “실력과 정성”이라는 친구를 만났을 때 매출로 보답하기 때문이다.
650)823-0000
Joshua Kim / Investment Director of ABALONE Business & Commercial
작성일2006-06-19 10:33
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