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부동산 에스크로를 직역하게되면 ‘부동산 중간신탁’이라고 풀이가 될 것 같다. 다시 풀어서 설명하면 부동산이나 사업체 매매 시에 Buyer와 Seller의 중간에서 당사자간에 계약된 모든 계약 내용에 따라 모든 절차를 밟아 계약의 완료를 해주는 역할을 하게된다.

조금 더 자세히 설명한다면, 작성된 계약서의 내용대로 에스크로에서는 필요한 계약 내용 중에 Buyer나 Seller가 상호 간에 약속된 이행해야 할 내용을 법적인 약속을 다시 문서화하게 되는데 이것을 'Escrow Instruction'이라고 부른다. 에스크로 회사는 어디까지나 Buyer와 Seller의 중립적인 위치에서 일을 수행하게 되며 흔히들 독자들이 이해하고 있는 것처럼 에스크로 회사가 어떠한 일에 대하여 지시하고, 결정하는 역할을 하는 곳이 아니며, Seller와 Buyer를 위하여 일을 하는 곳이기 때문에 언제든지 문의 사항을 직접 질문하고 필요한 사항을 요구해도 된다.

그러면 에스크로의 절차는 어떻게 진행이 되며, 어떠한 일을 하나 알아보자.
먼저 Buyer와 Seller 사이에 계약이 이루어지면 계약서에 약속된 대로 Buyer나 Buyer의 부동산 중개인은 약속된 계약금(흔히 ‘Deposit’이라고 알고있는...),을 에스크로 회사의 신탁 구좌에 입금함으로써 에스크로의 절차가 시작된다. 예전에는 많은 부동산 회사에서 계약금에 관한 부동산 신탁 구좌를 별도로 관리를 하였으나 장부 정리 문제나 또는 에스크로 감독국으로 부터의 감사를 보통 매 12개월 마다 받아야 하는 불편함(?) 때문에 이러한 계약금에 관한 관리를 에스크로 회사로 직접하게 한다.

그래서 보통 부동산 매매 계약서를 작성할 때 계약금을 oo Escrow Co. 혹은 oo Title Co.로 수표를 발부하게 한다.

모든 부동산 매매 계약에 꼭 계약금이 필요로 하는 것은 아니나 특별한 경우가 아니면 보통 계약금을 예치하게 되며, 예치된 계약금은 이때부터 에스크로 회사는 양측에 합의된 결정 없이 어느 누구에게도 예치된 돈을 전해줄 수가 없게된다.

다음 순서로 에스크로 회사가 Buyer나 Seller 그리고 융자를 담당하는 융자기관에 ‘Preliminary Title Report'라는 매매가 이루어 질 부동산에 관한 등기내용, 저당권, 재산권, 지역권 등이 기록된 report를 Buyer와 Seller, 그리고 융자 기관과 양쪽의 부동산 중개인에게 전달하여 기록된 내용을 볼 수 있도록 하며, Report에 나타난 저당권, 재산권 등을 에스크로 기간 동안 정리를 해주는 역할을 담당하며, 설명된 일 외에도 다음의 일들을 하게된다.

1. Prepare the escrow instructions.
2. 융자 기관에서 필요로 하는 자료 준비.
3. Receive & handle purchase funds from buyer.
4. 어음, 담보 증서 등을 작성 준비한다.
5. 담보 증서, 소유권 문서 등을 해당 County 등기소에 등기한다.
6. Title insurance를 신청한다.
7. Prorated taxes, interest, insurance & rents 등을 계산하여 준다.
8. Escrow instruction에 명시된 대로 해당 기관과 해당자에게 정해진 비용을 지불한다. 예를 들자면, 등기료, 보험료, 부동산 수수료 등.
9. Prepare final statements for all parties.

이러한 모든 일들이 계약서에 합의된 기간 내에 모두 이루어지게 된다.


* 컬럼내용은 단지 일반적인 정보를 바탕으로 작성된 것이므로 세무나 회계나 법률적인 조언으로 대체되어 사용될 수 없습니다.


전대일(부.자.나.라)