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애니윤 (애니윤 부동산)
2019-07-03 렌탈용 부동산 찾기의 유용한 Tip
요즘 들어 부쩍 현금의 융통이 원활한 사람들이 투자용 부동산을 많이 찾는다. 만약 재산증식을 위한 투자처를 고민한다면, 렌탈용 부동산이 좋은 선택이 될 수 있다. 그 선택의 중요한 열쇠는 바로 좋은 위치…즉 로케이션이다. 그런데, 이런 렌탈용 부동산 찾기란 생각보다 그리 쉽지 않을 수도 있다. 왜냐하면 내가 살고 싶은 집은 아주 쉽다. 내가 현재 살거나, 친인척이 살아서 그 동네에 대하여 생각보다 학군, 교통, 인구 분포, 직업군 등 많은 정보를 이미 접하고 있다. 지역을 이미 선택하였기 때문에, 단순히 집의 상태, 가격 등만을 고려하면 되기 때문이다. 하지만 렌탈 인컴은 내가 사는 지역이 꼭 아니라도 가능하므로, 더 넓은 지역으로 더 많은 사항을 고려해야 한다. 그런데, 그 정보를 확실히 모아서 고려하기가 생각보다 쉽지는 않다. 그것이 바로 필자와 같은 전문 리얼터가 필요한 이유이다. 1. 모든 사람의 사고 싶어하는 지역 찾기: 좋은 학교가 있는 동네, 낮은 범죄율, 공원이나 쇼핑몰 등이 가까운 편리한 위치 또한 내 집에서 멀지 않은 곳… 예를 들어 20~30분 운전 거리 이내라던가… 왜냐하면 때로는 테넌트의 문제에 대하여 거리가 가까우면 즉각적인 대처를 할 수 있기 때문이다. 또한 그 지역의 공실률이나 지역의 렌트가격, 그 지역에 새로운 아파트 단지 건설 예정이 있는지 등의 여부 알아 봐야 한다. 2. 부동산 소유자에 대한 규제에 대한 고려: 건물 소유주 (Landlord)가 된다는 뜻은 여러 가지 다양한 법을 고민해야 하는 상황에 처하게 된다는 뜻이다. 차별금지에 관한 연방법으로부터 그 지역의 시티법까지 다양한 법이나 규제가 방의 사이즈, 침실의 천장 높이 등등 때로는 테넌트가 바뀔 때마다 인스펙션 등 여러 가지 법적 규제를 받게 될 수 있기 때문이다. 또한 만일 HOA가 있는 콘도를 사게되면, 그 HOA의 규정 역시 고려해야 한다. 이러한 문제들에 대하여 전문 부동산 리얼터의 조언이 더 절실할 수 있다. 3. 총지출 규모: 단순히 모기지 페이먼트만을 고려해야 하는 것이 아니라, 부동산 재산세, Association fee, 테넌트를 찾기 위한 광고비, 보험료, 정원 관리비나 물값 같은 관리비 등 모든 비용을 고려해서 현금 순환 흐름이 원활해야 한다. 즉 매해 평균적으로 렌트비의 30% 정도는 이러한 지출을 위하여 적립해야 한다. 즉, 좋은 렌탈 부동산을 찾기 위한 조건으로 이러한 비용을 용이하게 커버할 수 있는 인컴유닛도 좋은 방법이며, 행여 세를 놓지 못하여 공실이 되었을 때의 지출에 대비한 예비비도 갖추어 놓아야 하는 것 역시 당연하다. 4. 검사(Inspection): 산타클라라 카운티에는 50년대나 60년대에 지어진 렌탈 홈이 많다. 만약 내가 집을 고치기 좋아하거나, 쉽게 고칠 수 있고, 저렴한 가격으로 도와줄 핸디맨이나 컨트렉터가 있다면 오래된 건물도 나쁘지 않다. 하지만, 이러한 관리를 하기 어려운 아주 바쁜 직업을 가지고 있거나, 하기 어려운 상태이면 최근에 지어져서 상태가 아주 좋은 건물을 선택하여야 할 것이다. 항상 비용을 고려할 때는 기회비용(Opportunity cost)을 고려해야 하는데, 내가 시간당 100불 이상을 버는 직업을 가지고 있다면 집을 직접 고치면 안되고, 당연히 집을 고치는 일은 다른 사람들에게 도움을 구해야 할 것이다. 기회비용은 내가 이것을 선택함으로써 포기해야 하는 다른 비용이다. 즉, 시간당 핸디맨이 30~50불 정도를 charge 한다는 기준을 잡는다면 도움을 구하는 것이 바람직하다. 집을 전문적으로 검사해주는 인스펙터들은 집의 구조적인 결함이나 안전상의 문제에 대하여 정확히 규명하여 줄 수 있으며, 이러한 여러 가지 문제들을 진지하게 검토할 수 있도록 조언을 준다. 특히 렌탈 부동산의 경우 이러한 인스펙터들의 역할은 매우 중요하다. 아주 좋게 관리된 것처럼 보이는 집을 샀는데, 우리가 평상시에 알아보기 어려운 항목에 문제가 생겼을 때, 길에 버려지는 예기치 않는 지출의 규모는 큰 타격이 될 수도 있다. 5. 사후 관리 전문 프라퍼티 메니져 : 매매 후 좋은 테넌트를 잘 선별해서 임대하여야 하는데 도대체 어디서부터 어떻게 시작을 해야 할지 막막할 때는 필자와 같은 프라퍼티 메니즈먼트 경력이 있는 전문 리얼터를 고용하는 것도 꽤 좋은 방법의 하나이다. 물론 필자는 부동산 일을 하기 전에 이미 굴지의 아파트에서 메니져를 역임한 경력이 있어서 테넌트 선별 과정, 계약서 작성 및 꼼꼼한 서류 확인, 세입자가 될 사람의 재무 관련 정보 및 최근 5년 동안의 렌탈 히스토리 첵업과 더불어 tenant & landlord 법에 해박한 편인지라 업무를 좀 더 효율적이고 신속하게 처리 할 수가 있다. 하지만 뭐니 뭐니 해도 관리메니져를 두는 가장 좋은 이유 중에 하나는 메니져가 모든 일을 관리해 주기 때문에 테넌트와 직접적인 컨텍없이 매월 임대료만 잘 수령하면 된다는 점이다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-06-17 초보 주택 구입자들의 장애 요인들(2)
집을 구입하는 데는 여러가지 장애요인이 있지만 가장 기본적인 이유는 자금 부족, 다운페이먼트와 클로징 비용이 없기 때문에 선뜻 집 사기에 나서지 못하는 경우가 많다. 그러나 다른 한편으로 꼭 원하는 집을 사야만 한다는 강박관념 등 심리적 요인도 걸림돌이 될 수 있다. 아래에 집약한 장애 요소들을 하나씩 확인해 보고 집을 사기 위한 준비에 도움이 되었으면 하는 바램이다. 이전호에 이어서.. 4. 주택 소유에 대한 불안감 집을 사는 것은 보다 좋은 환경에서 살기 위한 것이지만 사실상 그렇지 않은 측면도 있다. 주택을 소유하게 되면 모게지 뿐만 아니라 재산세, 개스비, 보험료 등을 내야 하고 그밖에 계절이 변함에 따라 적지 않은 관리비와 시간, 노력을 투자해야 한다. 오랫동안 주택에 살다가도 나이가 들면 아파트나 콘도로 이사하는 사람들이 많은 이유도 이 때문이다. 주택 구입을 주저하게 만드는 요인 중 하나는 바로 이러한 심리적인 요인, 곧 집을 사면 비용과 시간을 많이 써야만 한다는 불안감이다. 이러한 심리적 부담을 극복하기 위해서는 자신의 재정 상태에 대한 명확한 분석, 주택구입 시 지출내용 확인, 주택구입 교육코스 참석, 전문가와의 상담 등이 필요하다. 5. 많은 크레딧카드 소유 크레딧카드를 여러 장 갖고 있는 것이 주택구매에 부정적인 영향을 끼친다는 것을 모르는 사람들이 많다. 그러나 주택 모게지를 대출해주는 금융회사에서는 크레딧 조사 때 신청자가 몇장의 크레딧카드를 어떻게 사용하고, 어떻게 상환하고, 얼마나 빚이 남아 있는가를 정확하게 조사해 평가한다. 일단 크레딧카드 빚을 상환하지 않은 것도 문제지만, 10장 가까운 크레딧카드를 사용하고 있다면 일단 점수를 깎이게 된다. 따라서 주택을 사려고 마음을 먹었으면 크레딧카드를 1~3장 정도로 줄이고 사용한 금액에 대해서는 매달 갚는 습관을 길러야 한다. 집을 사려면 먼저 개인 및 가계 부채를 줄여야 한다는 것이 전문가들의 공통적인 지적이다. 모게지 은행마다 차이가 있지만 보통 2년 된 4개의 크레딧 트레이드 라인을 요구하므로 사전에 모게지 브로커와 상의하는 것이 좋다. 6. 크레딧 문제에 대한 무지 미국에서 집을 사는 것은 모게지를 사는 것이다. 100만달러짜리 집을 살 때 다운페이먼트가 20%라면 사실 집 구입금액의 10분의 8인 80만 달러를 모게지로 충당한다. 따라서 모게지를 얻을 수 없다면 현금으로 전액을 지불하는 경우를 제외하고 미국에서 집을 사는 것은 거의 불가능하다. 모게지를 얻는 데 있어서 가장 중요한 것은 크레딧이다. 크레딧은 모게지를 받을 때 이자율에 절대적인 영향을 미친다. 크레딧이 나쁘고 좋은 것에 따라 이자율이 1~2%씩 차이가 나기도 하고, 전체 상환액이 몇만달러씩 달라지기도 한다. 좋은 크레딧을 유지하기 위해서는 크레딧카드 빚 등 각종 부채를 제때 상환하고, 은행구좌의 크레딧 라인 등을 이용해 크레딧을 올리고, 크레딧에 대한 조사를 통해 잘못된 크레딧을 바로 잡는 등 본인의 적극적인 노력이 필요하다.
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-06-02 초보 주택 구입자들의 장애 요인들(1)
집을 구입하는 데는 여러가지 장애요인이 있지만 가장 기본적인 이유는 자금 부족, 다운페이먼트와 클로징 비용이 없기 때문에 선뜻 집 사기에 나서지 못하는 경우가 많다. 그러나 다른 한편으로 꼭 원하는 집을 사야만 한다는 강박관념 등 심리적 요인도 걸림돌이 될 수 있다. 아래에 집약한 장애 요소들을 하나씩 확인해 보고 집을 사기 위한 준비에 도움이 되었으면 하는 바램이다. 1. 희망하는 집에 대한 고집 누구나 자신이 원하는 집이 있다. 미국인들은 보통 '드림하우스 (dream house)'라고 표현한다. 집을 사려고 할 때 경제력이 못 미친다면 원하는 집의 수준을 낮춰서 현실화하는 것이 바람직하다. 주택의 규모, 학군, 이웃, 교통, 건축양식 등 모든 것이 완벽하게 맞아야 한다고 생각한다면 집 사기가 어려울 수 밖에 없다. 자신이 가장 중요하게 생각하는 것이 무엇인가를 판단해 몇 가지 중요한 조건만 맞으면 집 사기에 나서는 것이 현명하다. 2. 특정 지역에 대한 집착 어느 지역이건 오래 살다 보면 정이 드는 것이 보통이다. 또 주택을 구입하기 위해 돌아다녀보면 어느 지역은 다른 지역보다 여러가지 면에서 좋은 점이 발견된다. 그렇다고 특정 지역에만 집착하게 되면 살수 있는 확률이 크게 줄어들게 된다. 따라서 전문가들은 집을 고를 때 유사한 조건을 갖춘 3~5개 정도의 지역을 선정한 후 집을 찾는 것이 유리하다고 말한다. 미국인들은 평균 5~7년 정도에 한 번씩 이사한 다는 것을 고려해 일단 한 지역에서 살다가 돈을 모아 원하는 지역으로 옮겨가는 방법을 염두에 두면 심리적 부담을 덜 수 있다. 3. 지나치게 많은 부채 커뮤니티 하우징 이노베이션(Community Housing Innovation)의 조사에 따르면 미국인들의 주택 구입을 저해하는 요건 중 가장 중요한 것이 자동차 론이다. 다시 말해 매달 갚아야 하는 부채가 집을 사는데 걸림돌이 된다는 것이다. 융자회사에서도 주택 모게지 신청자가 매달 4백달러씩 새 차 모게지를 내고 있다면 돈을 적게 빌려줄 수 밖에 없다. 그러나 만약 자신이 매달 내야 하는 돈이 새 차 모게지 뿐아니라 학자금, 크레딧카드, 의료비, 물품 구입대금 등 여러 가지가 있다면 당연히 모게지 얻기가 더 힘들어진다. 또한 부채가 많으면 결과적으로 주택 모게지를 상환하는 능력이 크게 떨어지기 때문에 집을 사더라도 채무불이행에 빠져 차압당할 가능성이 높다. 다음호에 계속 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-05-01 첫 집 장만 후 찾아 오는 고민거리
치열한 경쟁에서 집을 사신 First home buyer 들은 시간이 좀 지나면 하나같이 크고 작은 고민에 빠지고는 한다. 오늘은 고민만 하고 계신 바이어들을 위해서 좀 속 시원한 해결책을 나눠보고자 한다.. 아래 내용은 집을 막 사신 바이어들에게서 주로 많이 듣는 내용을 정리해 보면서 과연 나도 이런 고민을 했었나… 아니면 이런 고민거리는 이렇게 해결하면 되는구나.. 라는 팁을 얻어 갔으면 하는 바람이다. 첫째, 에스크로가 끝나고 이사를 하고 보니 미처 생각지 못한 곳에서 고장 난 부분이 눈에 들어오기 시작한다는 것이다. 이를 돕고자 셀러는 바이어를 위해 일 년 동안 홈 워런티 플랜(Home Warranty Plan) 이라는 것을 들어준다. 예를 들어 문제가 없던 에어컨이 갑자기 작동하지 않는다면 홈 워런티를 통해 수리를 받을 수 있다. 사람을 부르는데 약 65~75달러 정도가 필요하다. 자동차 보험을 10년 이상 들어도 사고가 없으면 보험 혜택을 받을 수 없고, 또 사고가 나면 디덕터블을 내야하는 것과 마찬가지로 75달러를 내지만 문제가 있는 것을 더 이상 돈을 들이지 않고 고칠 수 있으므로 이를 잘 활용하도록 하자. 일 년이 지나고 셀러가 미리 사준 홈 워런티가 만료되어도 바이어 본인이 직접 홈워런티 리뉴얼을 할 수 있다. 비용은 수리 가능한 조건과 내용에 따라서 350~600달러 정도의 수준이다. 둘째, 테넌트가 거주하고 있던 인컴 프라퍼티를 산 바이어가 터마이트가 있는 줄 알면서도 조치하지 않고 매입 그리고 이미 이사를 들어간 후에 고민하는 경우이다. 물론 집을 덮어씌워야 하는 퓨미게이션을 해야 하기도 하지만 상한 나무를 교체하고 부분적으로 약을 뿌리는 것도 고려해 볼 만하다. 터마이트는 페인트가 벗겨진 죽은 나무만을 먹는다. 그러므로 부분 리페어 역시 집을 고스란히 상하게 내버려두는 것 보다는 지속적으로 관리 할 수 있는 방법이 될 수 있다.. 셋째, 집을 사게 되면 프로퍼티 택스를 내야하고 일 년에 2번만 내면된다고 생각했는데, 또 다른 세금 고지서를 받고 당황하게 된다. 이때 처음에 받은 세금 고지서는 지금까지 셀러가 내고 있던 세금 고지서이다. 예를 들어 셀러가 70만 달러 가치로 세금을 내고 있다가 바이어에게 90만 달러에 팔았을 경우, 처음에 온 고지서는 전에 셀러가 내고 있던 70만에 대한 것이고, 그 이후에 차액 20만 달러에 대한 세금이 다시 오게 되는 것이다. 이를 Supplemental Tax라고 한다. 그리고 이 Supplemental Tax는 집 매입 후 단 한 번만 내는 One time 텍스라는 것을 꼭 기억 해 두자. 그렇기 때문에 바이어는 집을 사고 첫해에는 세금을 자꾸만 내는 것 같고, 돈을 더 많이 내는 것이 아닌지 걱정하지만, 이는 정상이다. 또한 낸 세금에 대해서는 세금 공제를 받을 수 있다. 넷째, 집을 사고 한참이 지났는데 재산세를 받아보니 집을 산 바이어의 이름이 아닌 집을 판 셀러의 이름으로 세금 고지서를 받았을 경우이다. 가끔 어떤 이들은 본인의 이름이 아니라고 그냥 무시하고 버리는 경우가 있는데, 이름이 틀려도 집 주소가 같다면 세금을 내야 한다. 정확하게 알고 싶다면 카운티에 확인하도록 하자. 무심코 지나쳤다가 이자까지 더 내지 않도록 주의하자. 다섯째, 집 매입 그리고 이사하고 나니 여기저기에서 편지가 너무 많이 온다. 어떤 이는 돈을 내라는 편지에 순순히 다 돈을 지불하는 경우도 있다. 중요한 것과 버려도 되는 정크메일이 있으므로 확인이 힘들다면 부동산 에이전트와 상의를 하도록 한다. 내 집 장만은 기약없이 치솟는 렌트비에서 해방되는 일이고, 비록 모기지 페이먼트는 내지만 이를 통해 세금 공제 혜택을 받을 수 있고, 자녀가 좋은 환경에서 뛰어 놀 수 있도록 한다. 내 집 장만의 꿈을 이루고, 이를 통해 재산 증식을 이루고, 은퇴 후에도 많은 도움이 될 것을 의심치 않는다. 그러니 크고 작은 고민 거리는 혼자서 속 앓이 하지 말고 필자와 같은 부동산 전문인에게 물어보고 속 시원한 답변을 듣고 고민에서 빨리 해방되자... 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-04-02 셀러의 디스클로저 란 무엇인가?
간단히 풀어서 설명 하자면, 셀러가 집을 구매한 순간부터 거주하는 동안의 주택 상태, 여건 그리고 그 집의 히스토리 특히 공사나 수리 등등의 내력을 집을 사게 될 바이어게게 서면으로 작성해서 알리고 고지 하는 것 이라고 할 수 있다. 특히 이 셀러의 디스클로저는 부동산 거래에 있어서 셀러가 해야 할 가장 중요한 일 중 하나라도 해도 과언이 아니다. 여기에는 해당 주택뿐 아니라 주택의 위치, 커뮤니티 및 지역에 대한 정보도 포함된다. 디스클로저 작성시 집의 상태에 대해 알고 있는 한 모든 것을 숨기지 않고 상세하게 리스팅 에이전트에게 먼저 알려주어야 한다. 만약 부주의하거나 의도적으로 주택의 가치에 영향을 주는 사실을 숨길 경우 나중에 법적으로 책임을 질 수도 있다. 종종 셀러가 사소하다고 지레짐작하여 바이어에게 고지를 하지 않아 나중에 낭패를 보는 경우가 있다. 우선 셀러가 알고 있는 집의 상태를 고지하는 Transfer Disclosure Statement 와 Seller Property Questionnaire는 반드시 셀러가 직접 작성해야 한다. 모르는 것을 고지할 필요는 없다. 하지만, 집 상태에 있어서 의심이 될 만한 점이 있다면 다 고지를 하고 또한 미리 인스펙터를 고용해서 재점검하고 간단한 것은 고쳐 시장에 내놓는 것이 좋다. 집의 상태를 고지했다고 해서 꼭 고쳐주어야 하는 것은 아니므로 숨기지 말고 바이어에게 알려주는 것이 나중에 서로 문제가 안 된다. 다음으로 고지해야 할 사항은 건강이나 안전에 관한 것들이다. 예를 들어 1971년 전에 지은 집들은 납 성분이 있는 페인트를 사용했는데 이 부분은 법적으로 고지를 해야 한다. 그외 석면, 포름알데히드, 라돈 개스 등 여러 가지 건강 유해 물질에 대해서도 알려줘야 한다. 또한 자연 재해에 관한 보고서도 중요하다. 보통 제3 기관에서 나오는 보고서를 제공함으로 상시 침수지역이거나 산불지역 또는 힐 사이드, 지진 지역 등등을 바이어에게 고지 할 수 있다. 그리고 주택을 소유하고 있는 동안 수리를 했거나 문제가 된 점들, 특히 퍼밋 없이 주택을 개조, 증축을 했을 경우에는 꼭 고지해야 한다. 주택 상태 이외에도 고지해야 할 것이 더 있다. 가령 최근 3년 안에 해당 주택 안에서 누가 사망했는지 여부, 타운홈이면 층간 소음이 있는지 옆집에 개나 사람이 시끄럽게 하는지 등을 고지해야 한다. 주위의 도로, 공항, 상업 시설 등으로 인한 소음이 있는지 여부도 고지해야 한다. 만약 주택이 HOA에 속해 있다면 HOA 재정상태 등은 꼭 확인하는 것이 좋다. 가령 HOA 공공시설이 노후화되어 대대적인 공사가 필요해서 몇 개월 안에 HOA 관리비가 대폭 상승한다든지 그에 상응하는 Special assessment fee를 별도로 내어야 한다는 사실을 알고도 고지를 하지 않았다면 바이어 입주 후 이 사실을 알게 되면 셀러에게 클레임을 할 수도 있기 때문이다. 워낙 법적 분쟁이 많아지다 보니 더 많이 그리고 자세히 고지하는 것이 요즘 추세이다. 성심 성의껏 다 고지를 한다면 오히려 바이어 입장에서는 성의없이 고지서를 작성해서 보내는 셀러보다는 더 신뢰를 할 수가 있다. 특히 디스클로저에 대한 법적 소송은 매매후 2년, 길게는 3년까지 가능 하므로 디스클로저를 작성 할때는 있는 그대로의 상태를 숨김없이 모조리 꼼꼼하게 밝혀야 한다. 물론 이런 예민한 부분들도 역시 필요하면 해당 에이전트의 도움을 받아 주택의 가치에 영향을 준다고 생각되는 모든 부분들에 대해서 크든 작든 모두 고지하는 것이 향후 법적인 책임에서 자유로울 수 있다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
수잔 유 (A+ 융자)
2019-03-04 주택 융자의 종류(1)
미국에 오시는 초기 이민자들에게 가장 인상적인 사실 중의 하나는, 미국에서는 적은 돈을 갖고도 집을 살 수 있다는 사실입니다. 융자는, 그 상환기간에 따라 15년 고정, 30년 고정과 같은 종류로 구분이 되기도 하고, 융자 금액에 따라 컨퍼밍 론이냐, 점보 론이냐 하는 식의 구분을 합니다. 또한 그 상환기간 동안에 이자율이 변하지 않는 고정이냐 아니면 변동이자의 융자냐 하는 식의 구분을 하기도 합니다. 그리고 수입과 관련한 모든 서류를 엄격하게 요구하는 풀 닥(Full Documents) 융자인가 아니면, 수입을 증명하지 않고도 가능한 융자(Stated Income Loan)인가하는 등의 구분이 있습니다. 오늘은, 최근에 많은 인기를 얻고 있는 융자 프로그램들에 대하여 말씀드리겠습니다. 1. NO TAX RETURN LOAN(세금 보고 서류 없이 하실 수 있는 융자) 이 융자는, 세금 보고 서류가 없이도 융자를 해드리는 프로그램입니다. 2년 이상 근무하신 직장이 있으시거나, 비지니스를 2년 이상 하시는 분에 해당됩니다. 자영업을 하는 분의 경우, Home Business도 괜찮으며, 크레딧 점수가 700점 이상이면, 10% 다운에 1밀리온까지, 크레딧 점수가 660점 이상이면 15% 다운으로 2.5 밀리언까지 융자를 얻으실 수 있습니다. 직장인의 경우는, 크레딧 700점 이상이면 20% 다운에 1밀리온까지, 크레딧 점수 680 이상이면 30% 다운에 1밀리언까지 융자가 가능하며, 페이먼트가 부담스러우신 분들을 위하여, 융자기간을 40년으로 하여, 이자만 내시도록 해드릴 수 있습니다. 2. 5% DOWN LOAN(세금 보고 필요) 최근에 고객들이 가장 선호하는 이 프로그램은, 5% 다운으로 $2,000,000.00까지 융자를 얻을 수 있으며, MORTGAGE INSURANCE(모기지 보험) 없이 융자를 하실 수 있는 장점이 있습니다. 크레딧 점수는 740점 이상이면 5% 다운, 크레딧 점수가 700점 이상이면 10% 다운, 650점 이상이면 15% 다운으로, 2~3백만불까지 융자를 얻으실 수 있습니다. 페이먼트 부담을 줄여드리기 위하여, 이자만 내시도록 해 드릴 수 있습니다. 이 프로그램은 2년동안의 세금보고가 요구됩니다. 3. 재융자 + Cash Out 갖고 계신 주택을 통해서 재융자를 하여 현금을 확보해 놓으시려는 분들을 위한, 재융자 + 캐쉬 아웃 프로그램입니다. 집을 한채 갖고 계신 분들로서, 세금보고가 잘 되어 있으신 분들은 크레딧 점수가 700일 경우, 집값의 85%까지(1.5 밀리언) 캐쉬 아웃이 됩니다. 크레딧 점수에 따라 620이상이면, 집값의 70%(1밀리언)까지 재융자+캐쉬 아웃이 됩니다. 2nd Home or Investment Home을 갖고 계신 분들이 두번 째 이상의 집을 이용해서 재융자+캐쉬 아웃을 원하시는 경우는, 어떤 인컴 서류도 필요없이 크레딧 점수가 640이상이 되면, 집값의 80%(1밀리언)까지 재융자+캐쉬 아웃을 해 드립니다. 컨드 홈을 구입하시려는 분들을 위한 희소식입니다. 이제 20% 다운머니로도 세컨드 홈을 구입하실 수 있는 프로그램이 이번 달 부터 새롭게 시작되었습니다. 크레딧 620점 이상이면 융자가 가능하십니다. 다음호에 계속.. A+ 융자 Advanced American Mortgage (주택융자 전문 렌더) 수잔 유(Susan Yoo) Account Executive (408-878-5941)
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-03-04 바른 에이젼트와 고객의 품격(2)
지난호에 이어.. 첫째 , 보이지 않는 서비스의 감사함에 인색하지 말자.. 우리 한국인들이 미국에 와서 제일 황당 스러워 하는 것 중에 하나가 tip 문화이다. 즉, 공짜 배달문화에 익숙하고, 어디를 가든 갑&을 종속 관계를 은근히 따지기도 할 뿐 더러 보이지 않는 인력 서비스에 대한 당연성 역시 상당한 편이다. 그래서 인지 부동산 전문가들을 대할 때 , 갑&을 관계 내지 내가 채용해서 부리는 사람정도 아니면 뭐 그까짓 일을 그렇게 간단히 하면서 돈을 그렇게 많이 버냐는 등등의 상식 이하의 개념없는 고객들이 늘 주위에 있다. 특히 이제 막 미국에 정착하게된 주재원이나 이민자들이 그런 테두리에 놓여 있다고들 한다고 타 에이젼트들에게서 전해 듣는다. 필자는 늘상 보고 만나고 겪는 일상인지라 부동산 베테랑 14년차가 정도가 되면 그러려니 한다. 하지만 이제 부동산 일을 시작하는 루키 에이젼트들이나 이것밖에 생계를 이어갈 도리가 없어서 한딜 한딜이 소중한 에이전트들에게는 너무나도 떠안고 가기에 속상하고 힘든 일들이 될 수 도 있다. 둘째, 바이어가 되는 고객들은 절대 에이젼트들의 커미션을 탐하지 말자... 에이전트들의 커미션 즉 복비는 한국과 달리 집매매시 셀러가 지급하는 부분이다. 그러니 어려운 딜을 처음부터 마지막 순간까지 최선을 다해서 짧게는 한달에서 길게는 일년 내내 혹은 더 오랫동안 매달리는 숨 턱턱 막히는 전쟁같은 세일즈의 단계를 거치게 된다. 그야말로 피땀 흘려 번 돈에 절대 단돈 일센트라도 욕심을 내서는 안된다. 이렇게 집 사기에 힘든 실리콘밸리에서 집구매를 성공적으로 이끌어 준 에이젼트에게 감사해야 하기는 커녕, 일을 하게끔 해 줬으니 받은 커미션에서 나에게 일정 금액을 떼어 달라는 혹은 그렇게 은근히 바라는 마음 등등 그런 몰지각한 바이어들이 꾀 많다. 바꿔 말하면 생명에 위협적인 도구만 안 썼다 뿐이지 강도 행세를 하는 것이나 다를 바 없다는 말이다. 하지만 여기서 꼭 알아야 하는 부분을 언급 하자면 그 커미션이 일을 한 에이젼트에게 100% 지급이 되지 않는 다는 것이다. 딜이 끝나면 그 커미션이라는 것이 에스크로에서 에이젼트가 일하는 회사 이름으로 체크가 발부되서 우편으로 들어오면 회사 내에서 발생하는 여러 종류의 fee 와 회사와 split 하는 portion 을 다 떼어준 나머지 부분을 비로소 지급 받는 것인데다 추후 텍스까지 따로 내어야 하니까 어떤 루키 에이젼트들은 총 커미션의 50% 도 못 가져 올 경우의 수 도 있음을 인지했으면 하는 바램이다. 그리고 그 커미션을 떼어 달라고 하는 그 것 자체가 불법임을 또한 중요한 사항으로 고객들은 반드시 인지 해야 할 것이다. 적어도 법에 저촉되는 일을 해서는 안 될 것이다. 섯째, 셀러가 된 입장에서 리스팅을 하는 에이젼트에게 당연히 줘야 할 커미션에 네고를 하지 말자. 리스팅을 주겠다고 문의 전화가 온다. 그런데 현재 마켓 동향에 관한 정보를 드리기도 전에 혹은 리스팅 프레젠테이션 스케줄을 잡기도 전에 리스팅 커미션 깎기부터 먼저 하시려는 고객들이 종종 있다. 그런분들이 꼭 하시는 말씀이 어떤 회사는 인터넷을 통해 커미션을 작게 받고 리스팅을 해 준다고 광고 하던데요…라는 것이다. 물론 광고야 그렇게 낼 수도 있다. 하지만 그렇게 작게 받고 일을 제대로 하겠는가? 상식에서 상당히 벗어나는 엉터리 광고 임을 직시해야 하는 똑똑한 눈썰미 역시 셀러들이 갖춰야 하는 필수적인 안목이다. 집을 최대한 빨리 많이 받고 팔아주는 에이젼트들에게 정당한 커미션을 주고 잘 팔 수 있게 끊임없는 도움을 서로 주고 받아야 한다. 줄건 주고 서비스를 제대로 잘 받아서 많이 받고 잘 팔아줄 수 있는 이런 격있고 정상적인 상도문화를 빨리 정착 시켜야 할 것이다. 오늘도 우리 에이젼트들은 하루가 멀다하고 이런 악 조건 즉, 경쟁업체의 말도 안되는 커미션 광고 문구 그리고 종종 품격이 떨어지는 고객들속에서 일을 한다. 그럼에도 우리는 감사하게 그리고 열심히 매진한다. 품격은 주어지는 것이 아니다. 스스로 만들어 가는 것이다. 특히 한국이 아닌 미국에서 미국에 걸맞는 기본적인 상도의 정서속에서 고객으로서의 품격을 스스로 만들어 보는 것 역시 고객의 몫이 아닌가 필자는 생각한다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-02-27 다운사이징 VS 은퇴 부동산
자녀를 둔 한국 부모들은 자녀들이 하나둘 대학을 가고 혹은 독립을 하면서 서서히 “은퇴” 에 관한 계획을 세우기 시작한다. 특히 은퇴 시기를 맞은 베이비부머들은 삶의 규모를 재정비하는 시간이기에 수많은 생각과 계획에 마주하게 되는 시기이기도 하다. 이때 많은 사람은 각자 재정 규모에 따라 주거환경을 현실적인 삶의 구조로 바꾸게 된다. 대개 싱글하우스에서 타운하우스 혹은 콘도로 전환하는 주택 다운사이징을 한다. 단지, 주택 사이즈만 줄이는 물리적인 규모 축소뿐만 아니라 전반적인 살림의 규모도 함께 줄이게 된다. 평생 경제활동을 열심히 하여 좀 더 큰 집을 위해 모아온 살림 규모를 자녀의 분가와 점차적인 소득 감소로 인한 주거 관리비, 월 페이먼트, 택스 등으로 불필요한 경비를 재정비할 필요가 있다. 그렇다면 실버세대의 행복한 삶을 위해서 어떤 식의 다운사이징을 해야 할지 필요사항들을 점검해 보도록 하자. 1. 가용자금 확보 은퇴 이후 수입 감소로 최대한 많은 유동자금을 확보해야 한다. 라이프 스타일을 풍성하게 하고 취미생활이나 정말 가보고 싶은 여행들, 젊은 시절부터 해보고 싶었지만 바쁜 삶 때문에 해보지 못했던 일들을 하려면 어느 정도 비용이 필요하다. 요즘이야말로 주택경기의 호황으로 다운사이징을 통해 차익을 많이 남겨 노후자금을 많이 확보할 수 있는 유리한 시기이다. 혹자들은 집값이 계속 올라가기 때문에 안 팔고 가지고 있는 것이 낫다고 생각하기도 한다. 그러나, 평생 올라갈 것만 생각하면 언제 진정한 자기 삶을 영위할 수 있겠는가. 물론 여러 채 중에 일부라면 몰라도 이는 항아리에 작은 사탕을 한 움큼 쥐고 빼지 못하고 갇혀 있는 멍키자(Monkey Jar)에 비유된다 하겠다. 적당하게 놓고 손을 뺄 줄 아는 지혜가 필요하다. 2. 살림축소 큰집에서 살다가 작은 콘도나 타운하우스로 이사하게 되면 공간이 줄어들게 된다. 좁아진 공간에 맞게 살림도 줄여야 하지만 익숙하지 않아 다운사이징이 힘들다고 호소하는 사람들이 있다. 이럴 때는 스스로 간단한 질문을 해보면 답이 나온다. ''내가 정말 필요로 하는 것, 꼭 사용해야 할 것, 사랑하는 것, 이 세 가지가 일치하는 것만 가져오면 간단하게 해결이 된다. 이때도 꼭 사용해야 하는 것이 우리 삶에서 가장 중요하다 할 수 있겠다. 지난 1년 동안 전혀 사용하지 않았던 것은 다 버린다는 생각으로 정리하면 한순간에 다운사이징의 고민을 해결할 수 있다. 곰곰이 살펴보면 지난 2~3년 동안 한 번도 쓰지 않은 것들, 혹은 몇십 년 동안 가지고만 있는 것들이 대부분이다.. 아끼고 알뜰하게 가족을 위해 살았지만, 이제부터 백세시대의 새로운 청춘을 시작한다는 차원에서 간단한 것들은 새로 장만하는 정도는 괜찮을 것이다. 어쩌면 우리의 삶은 20대 중반까지는 대부분 부모와 지내며 교육을 받는다. 이후 다시 몇 년은 세상이 무엇인지 잘 모르고 좌충우돌하며 살고 30대 정도에 결혼과 더불어 50대까지 열심히 가족을 위한 삶을 살게 된다. 자녀가 대학에 가고 취직, 결혼을 해 분가를 하면서 비로소 자신의 인생을 사는 것이라 하겠다. 3. 선택의 폭은 넓다 일부 재정적으로 여유가 있는 분들은 은퇴 단지를 선택한다. 사우스베이 쪽의 에버그린 지역이나 노쓰베이 쪽의 월넛크릭 이 두지역에 대표적인 대단위 시설의 실버 타운 커뮤니티가 위치해 있다. 가격은 50-70만 달러대이다. 다운사이징은 베이비부머들의 새로운 시작이기도 하기 때문에 미리 여유를 가지고 준비를 하시라고 조언 드리는 바이다.
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-02-05 바른 에이젼트와 고객의 품격(1)
제목에서처럼 이번호에서는 바른 에이젼트와 그에 상응하는 고객의 품격에 대한 토픽을 논하고자 한다. 내가 만약 에이젼트라면 혹은 내가 고객이라면 과연 나는 어떻게 이행하고 있는가를 돌아보는 시간을 가졌으면 하는 바램이다. "바른 에이젼트"에 대해서 먼저 그 서두를 열어 보자…부동산을 비롯한 면허가 있는 모든 집단은 그 비즈니스에 걸맞은 Code of Ethics, 즉 윤리 규범이 있다. 변호사, 의사, 보험 에이전트, 컨트랙터 등 면허 소지자들이 비즈니스를 하면서 지켜야 할 윤리적 규범이다. 특히 변호사나 미국 부동산 면허 소지자들은 고객의 이익을 최대한 보호하기 위한 Fiduciary Duty (충실 및 신임 의무)가 있다. 즉 에이전트는 자신의 이익보다는 일을 맡겨준 고객의 이익에 최선을 다해야 한다는 뜻이다. 이 의무에는 다음과 같은 여러 가지 의미를 포괄적으로 포함하고 있다. 첫째, 맡겨진 일을 잘하여 고객의 이익을 지키기 위해서는 필요한 실력을 갖추고 면밀하게 열심히 일을 해야 할 의무가 있다. 실력은 있으나 게으르거나 규모 있게 일을 하지 않으면 이 의무를 위배하는 것이다. 또한, 자신의 일이 아니라고 함부로 결정하면 안 되고 주위를 기울이지 않으면 안 된다. 가령 인스펙션을 하여 문제점이 발견되었는데 별문제 없다고 예단하고 그냥 넘어가 나중에 큰 문제가 된 경우가 종종 있다. 이럴 때 에이전트는 그에 대한 책임에서 벗어날 수 없다. 둘째, 고객을 대할 때 정직과 선의를 갖고 공정하게 대해야 한다. 즉 고객에게 어떤 악한 의도와 사기가 없이 정직과 선의로 자신이 말한 약속과 계약을 끝까지 지켜 고객의 이익을 위해 최선을 다해야 한다. 가령 리스팅 에이전트가 복수 오퍼를 받았으나 실수든 의도적이든 카운터 오퍼를 복수 카운터 오퍼 서류가 아닌 단수 오퍼용 서류를 사용하여 바이어에게 손해를 끼치거나 상대방에게는 정직하지 못한 태도를 취했다면 이 규범에 어긋났다고 볼 수 있다. 셋째, 고객의 재산 보호를 위해 에이전트가 알고 있는 재산 가치에 영향을 주는 어떤 사안에 대해 고객에게 알려줘야 한다. 이때 본인의 지식과 경험을 동원해 거래중인 부동산의 가치에 영향을 주는 사항들을 부지런히 그리고 주위 깊게 살펴봐야 할 의무가 있다. 가령 셀러가 주택 상태에 대해 디스클로저를 했는데 주도 면밀하게 보지 못하고 간과하여 생긴 바이어의 손해에 대해서는 책임이 있다. 가장 많이 생기는 케이스가 주택 공사 퍼밋에 관한 분쟁이 그것이다. 한편, 셀러와 바이어를 위해 동시에 일을 하게 되는 듀얼 에이전시(Dual Agency) 상황에서는 에이전트가 더 엄격하고 공정하게 일을 처리해야 한다. 양측의 이익이 충돌하기 때문에 양쪽의 이익을 동시에 대변하기가 결코 쉽지 않기 때문이다. 왜냐하면 Fiduciary Duty 수행 의무를 저버릴 수 있는 실책이 있을 수 있기 때문이다. 그래서 듀얼 에이전시 상황에서는 더욱 높은 윤리의식과 법적 책임이 필요하다. 미국 부동산 에이전트는 단지 세일만 잘해서 되는 것이 아니라 정직하고 성실하게 그 책임과 의무를 다해야 하는 직업군에 속한다. 그렇다면 부동산 고객, 즉 집을 팔려는 셀러와 집을 사려는 바이어의 입장에서 가장 기본적으로 갖추어야 할 손님 즉 "고객의 품격"은 무엇일까? 필자도 한국에서 태어난 100% 한국인이고 단지 호주 유학을 잠시 거쳐서 미국에 정착을 했을 뿐이지 이민 1 & 2 세대는 아니다. 그래서 한국인의 그 특별한 정서와 이곳 미국에서 살아가야 하는 이들의 정서 속에서 최대한 mix & match 를 잘 해 보려고 하루에도 몇번씩 인내와 그 한계의 정점에서 마음을 진정시키는 일들이 해 내고 있다. 특히 이 부동산 비즈니스가 그 인내와 한계의 정점을 어떻게 잘 이끌어가느냐가 즉 비즈니스 성패를 좌우하는 요인이 될 만큼 힘들고 예민한 직업 중에 하나이다. 다음호에 계속... 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
수잔 유 (A+ 융자)
2019-02-05 주택융자 이야기
서프라임 융자 파동과 다드 프랭크 법안(Dodd-Frank Act) (3) 지난호에 이어.. 다드-프랭크법(Dodd-Frank Act)과 도널드 트럼프 대통령 1933년에 발효된 Glass-Steagall Act는, 앞서 말씀 드린대로 고객들의 예금을 갖고 있는 은행이, 이 예금을 가지고 월가에서 트레이딩을 한다던지 혹은, 다른 사익을 취하기 위한 행위를 하지 못하도록 규제하기 위한 법이었습니다. 1929년 대공황(Great Depression) 당시, 주식투자에 손을 대었던 미국의 수많은 은행들은 월스트리트의 갑작스런 주가폭락으로인해 자산가치가 하락함에따라 줄줄이 파산하게 되었고, 그것은 수 많은 예금주들로 하여금 자신들의 예금을 찾지 못하는 도산에 이르게 하였습니다. 따라서, 차후에라도 이와 같은 사태를 방지하기 위해, 글래스 스티걸 법안은, 다음의 금지사항을 결의하고 시행했습니다. * 은행의 증권인수등 증권관련업무의 금지 * 증권 회사의 은행업무 금지 * 은행과 증권회사의 계열관계 금지 * 은행과 증권회사의 임원겸직 금지 그런데, 1999년 10월에 발효된 Gramm-Leach-Bliley Act는, 기존의 Glass-Steagall Act를 폐지함으로서 서프라임 파동이라는 경제적 파국을 야기시켰습니다. 2008년 9월, 세계 4위의 투자은행(IB)이었던 '리먼 브러더스'의 파산 신청에 이어, 미국내 5대 투자 은행중 3~5위의 업체가 문을 닫고, 4위의 지위를 랭크했던 와코비아도 사라졌습니다. 세계 최대 보험사였던 AIG가 정부의 구제 금융을 받아 국유화되면서 간신히 파산을 면했습니다. 세계 금융 시스템들은 마비상태가 되었고, 주식 시장들도 붕괴 직전이었습니다. 여러분은 당시, 버냉키 전 FRB 의장이, "미국에서 가장 중 요한 13개 금융회사 가운데 , 12군데가 1~2주안에 파산할 위기에 처해 있었다"고 공표했던 일을 기억하실 것입니다. 이에 버락 오바마 대통령은, 2010년 7월에 대형 금융 회사에대한 규제를 대폭 강화함으로서 월가의 탐욕과 투기 행위를 근절하고, 고객들의 예금을 보호하기 위하여 '다드-프랭크법안(Dodd-Frank Act)'에 서명합니다. 이 법안은 특히, 상업은행과 투자은행의 역할을 분리한 ' 볼커 룰(Volcker Rule)'을 포함시키므로, '클래스-스티걸법'의 부활이라는 평가를 받았습니다. 다드-프랭크 법안(Dodd-Frank Act)의 내용 다드-프랭크 법안은, 민주당 상원의원인 Christopher Dodd 와 민주당 하원 의원인 Barney Frank에 의해 발의된 것으로서 전체 16장, 2300페이지에달하는 거대한 분량의 법안입니다. 이 법안의 주요 내용은 다음과 같습니다. 첫째는, '볼커 룰'(Volcker Rule)입니다. 볼커 룰은, 전 FRB 의장이었던 Paul Volckerrk제안한 금융 규제 방안으로서, 소위 '자기 자 본투자'라고도 불리우는, 트레이딩 계정 거래(Proprietary Investment)를 엄격하게 제안하는 내용을 골자로 하고 있습니다. 이는, 은행과 은행계열의 금융회사들이 고객의 이익과 무관하게 자신의 수익을 높이기 위하여 높은 위험이 예상되는 파생상품과같은 품목들에 대해, 자신들의 고유자금으로 직접투자하는 행위를 제한하는 법안입니다. 은행은, 이후부터 안전한 은행 고유의 업무에만 집중하라는 것이지요. 따라서, 금융회사가 트레이딩 계정거래를 하고 싶다면, 은행과의 관계를 먼저 청산해야합니다. 둘째는, 금융안정 감시위원회, FSOC(Financial Stability Oversight Council)의 신설입니다. 이 위원회는, 여러 금융관련 감독기구들이 서로 모여 정보를 공유하고, 정책에 대한 협의를 할 수 있도록 하였습니다. 왜 이런 기구가 요구되었을까요? 2008년 경제위기 이전, 미국 정부의 금융 감독체제는 금융 상품에 따라, 또한 각 주에 따라 이를 감독하는 기관들이 독립적으로 운영되고 있었습니다. 따라서, 연방정부와의 일원화 된 협력 체계가 준비되어있지 못했던 연방정부는, 전체 시장에 대한 통제나 규제할 능력을 갖고 있지 못했고, 전체 시장의 문제점에대한 파악도 제대로하지 못하고있는 상황이었습니다. 그러므로, 금융위기의 골이 깊어 갈 때에도 정부는, 적절한 상황의 파악은 물론, 정확한 대처를 할 수 없었던 것입니다. FSOC는 이의 재발을 방지하기위하여 만들어졌습니다. 셋째는, 소비자 금융 보호국 CFPB(Consumer Financial Protection Bureau)의 신설입니다. CFPB의 업무는 주로, 신용카드를 포함한 소비자 금융(대출)의 규제에 집중합니다. 예를 들어 CFPB는, 신용카드 회사들이, 소비자가 원치 않는 부가적인 서비스를 끼워팔기 한다든지, 무료 서비스를 가장하여 유료 서비스를 시행하여 이익을 만드는 경우들에 대해, 해당 회사들에 대하여 과징금을 부과하고, 소비자에게 손해 배상을 지시하는 등의 제재 권한을 갖고 있습니다. 도널드 트럼프 대통령은 금융과 관련된 공약가운데 다드-프랭크법(Dodd-Frank Act)과 함께 CFPB의 폐지를 명문화하였습니다. 트럼프 대통령은 정말로 다드-프랭크 법안을 폐지할까요? 만일 이를 대치하는 법안이 트럼프 정부에 의해 새롭게 제정된다면, 그것은 무엇을 목표로 하고 있고, 또한 어떤 내용이 담겨지게 될까요? 만일 앞으로, 다드-프랭크 법안이 개정되거나 수정된다면, 그 바뀐 내용에 따라 주택 융자에 대한 심사가 강화될지 혹은 약화될지가 결정될 것이고, 그것은 앞으로 주택시장의 활성화에 따른 가격의 상승을 불러 올 수도 있고, 주택시장을 얼어붙게 만들어서 가격의 하락에 따른 침체를 불러 올 수도 있기 때문에, 주택을 소유한 분들 그리고 앞으로 주택을 사거나 팔려는 분들에게 있어서, 앞으로의 부동산 시장을 전망하기 위하여 그 어떤 법안 보다도 주의 깊게 살펴 보시고, 그 동향을 파악하시도록 말씀드리고 싶습니다. (다음에는 주택융자의 종류들에 대한 내용을 말씀드리겠습니다…) A+ 융자 Advanced American Mortgage (주택융자 전문 렌더) 수잔 유(Susan Yoo) Account Executive (408-878-5941)
수잔 유 (A+ 융자)
2019-01-08 주택융자 이야기(2)
서프라임 융자 파동과 다드 프랭크 법안(Dodd-Frank Act) (2) 지난호에 이어.. Gramm-Leach-Bliley Act 1999년 10월에 발효 된 이 법은, 기존의 Glass-Steagall Act를 폐지하고, 그 자리를 대신하여 시행됩니다. 이 법안의 골자는 은행들로 하여금 자신들이 갖고 있는 융자(Promissory Note)를 담보로해서 증권화하여(MBS, Mortgage Backed Securities) 이를 월가에 팔 수 있는 길을 허용해 주게 됩니다. 보통 10만불을 은행에서 30년 고정 융자로 대출을 해 주면, 30년동안 은행이 받는 전체 페이먼트는 약 25만불 정도가 됩니다. 그러므로, 은행은 원금을 빼고도 15만불 정도의 이윤을 갖게됩니다. 이와 같은 수익을, 그것도 모기지의 프라미서리 노트를 담보로하여 만들어진 주식이 새로운 법안의 발효로 인해서, 월가에 팔리기 시작되게 되었을때, 골드만 삭스(Goldman-Sachs) 를 시발점으로 하는, 수 많은 월가의 투자가들은 가장 안전하면서도 장래성있는 투자라는 환상을 갖고 이 상품을 환영하였습니다. 그러므로, 이제 즉시로 수 조달러에 이르는 온갖 종류의 펀드가 모기지를 담보로한 새로운 증권 상품(MBS)에 몰려 듭니다. 그리고, 이와 같은 동종의 상품들을 더 많이 더 빠른 시간내에 만들어 내라는 투자가들의 요구가 은행들을 향하여 빗발쳤습니다. 이제, 혹여 부실한 페어먼트가 발생하더라도 이미 월가에 최종적인 책임을 떠 넘길 수 있게 된 은행들은, 보다 빠른 시간에 보다 빠른 융자를 발생시켜서 이들을 월가에 팔기 위하여, 2001년도를 전후해서 융자의 대출 조건을 완화시키기 시작합니다. 그리하여, 기존에 융자를 얻을 자격이 부족한 사람들도 쉽게 융자를 얻을 수 있도록 해주기 위한, '서프라임 모기지 융자(Subprime Mortgage Loan)'라는 생소한 이름의 융자 상품들 이 2002년도부터 미국의 부동산 시장에 슬그머니 명함을 내밀기 시작합니다. 이제부터는, 은행의 '융자 자격 심사(Underwriting)' 기준이 낮아 졌습니다. 100만불짜리 집을, 한 푼의 다운머니가 없어도, 그리고 크레딧 점수가 580점만 되어도 누구나 쉽게 융자를 얻어 집을 살 수 있는 시대가 되었습니다. 너도 나도 달려 들어 집들을 사기 시작하면서, 집에 대한 수요가 높아지니, 집값들이 천정부지로 오르기 시작했습니다. 사 놓기만하면 집값이 오르니, 그 집에서 다시 에퀴티 융자를 받아 여벌의 집을 사는 투자가 횡행했습니다. 이렇게 시작된 소위, 서프라임 융자 파동은2004년, 부시 정부가 저금리 정책을 종료하면서 그 전모를 드러내기 시작합니다. 금리가 오르기 시작하면서 부동산 버블이 꺼지기 시작했습니다. , 서브 프라임 모기지론의 금리가 올라가기 시작하면서, 저인컴을 가진 주택 소유주들은, 대출받은 융자의 원리금을 제대로 갚지 못하게 되었습니다. 이즈음부터 주식 투자가들은 시나브로 자신들의 환상에 두려움을 갖기 시작합니다. 모기지(Mortgage, 미국의 동부에서는 주로 모기지라 하고, 서부에서는 Deed of Trust라고 합니다)는, 집 주인이 융자에 대한 페이먼트를 못하게 되었을 때에, 그 집에 대한 차압(Foreclosure) 을 할 수 있는 권리를 주는 은행에게 부여하는 증서입니다. 그런데, 일단 은행에 의해서 주식으로 바뀌어(Securitized) 월가에 팔린 모기지는, 증권으로 만들어지는 그 즉시로 모기지가 갖는 고유의 권리를 상실하게 됩니다. 따라서, 집 주인이 페이먼트를 내지 못해도, 월가의 투자가들(Shareholder)은 그 집을 차압할 권한이 없습니다. 그래서, 주식 투자가들이 그 동안 가장 든든한 담보라고 철석같이 생각하고 붙들고 있던 증권 서류들이, 아무짝에도 쓸데없는 종이조각에 불과하다는 것을 비로소 알기시작한 것이 2007년도의 일입니다. 융자원리금의 상환에 대한 연체가 가파르게 상승 곡선을 그으면서, 월가는 드디어 자신들의 상활이 무엇을 말하는지 깨달게 되는 것입니다. 2008년 봄, 월가는 혼란의 블랙홀로 빠져 들어가게 되고, 월가에서 더 이상 모기지를 바탕으로 하여 파생된 주식 상품들에 대한 구입을 중단하기 시작하면서, 부실한 내용의 모기지를 가득 양산해 놓았다가, 이를 월가에 팔지도 못하고, 페이먼트가 줄줄이 디폴트 나는 대출자들로 인해서, 은행들은 파국으로 치닫기 시작하고, 미국의 대형금 융사와 증권회사들의 파산이 줄지어 이어지는 소위, 서프라임 파동이 시작됩니다. Dodd-Frank Act - 다음호에 계속.. A+ 융자 Advanced American Mortgage (주택융자 전문 렌더) 수잔 유(Susan Yoo) Account Executive (408-878-5941)
애니윤 (애니윤 부동산)
2019-01-08 상업용 투자 1031 교환에 관해서
주거용 부동산의 경우 집주인이 지난 5년간 2년 이상 직접 거주하면 개인 25만 달러까지, 부부의 경우 50만 달러까지 시세차익에 대한 세금을 면제받을 수 있다. 그러나 상업용 부동산은 매각 후 이익이 발생하면 양도소득세를 내어야 한다. 이때 1031 교환을 이용하면 양도소득세를 유예 할 수 있어 이를 연속적으로 사용할 경우 1031 교환은 상업용 부동산 투자자들의 절세 수단으로 매우 유용하게 사용된다. 당연히 1031 교환은 세금을 면제해주는 것이 아니고 단지 세금을 유예 시켜주는 것이지만 마치 절세를 받는 효과를 누릴 수 있기에 그 사례를 소개하고자 한다. 1031 교환을 연속적으로 하여 양도소득세를 계속 유예하고 있다가 한 배우자가 사망하면 Community Property로 되어 있는 재산은 양도소득세 산정을 위한 기본금액이 처음 1031 교환을 시작할 당시의 구매 금액이 아니라 모두 배우자 사망 당시의 가격으로 올라간다. 즉 부부가 처음 40만 달러를 주고 산 부동산을 여러 차례 1031 교환 거래를 해서 지금은 400만 달러짜리 부동산이 되었다고 하자. 지금 팔게 되면 양도소득세에 해당되는 금액이 360만 달러일 것이다. 그러나 1031 교환만 계속하고 있다가 갑자기 배우자가 사망한다면, 그리고 400만 달러에 판다면 기본금액 40만 달러가 400만 달러로 의제되면서 시세차익은 없는 것으로 되니 결론적으로 절세의 혜택을 누릴 수 있게 된다. 이렇게 유용한 1031 교환은 지역의 제한도 없으며 부동산의 종류도 투자목적이나 상업용이면 되고 한 개의 부동산을 팔아서 여러 개를 사도 되고 그 반대로 작은 투자용 부동산을 두세 개 팔아 하나의 부동산으로 합치는 것도 가능하다. 그러나 1031 교환에 적용받으려면 까다로운 조건에 부합되어야 한다. 1) 종류: 상업용 건물이든 토지이든 동종(like-kind) 부동산이면 된다. 동산의 경우 더 까다로운 동종끼리의 교환 규칙이 있다. 2) 가격: 새로 구매하는 부동산의 가격이 팔고자 하는 부동산보다 최소 같거나 높아야 하며 비용을 제외하고 남은 매각 대금 모두가 구매하려는 부동산에 사용돼야 한다. 캐쉬나 모기지 부트를 할 경우 그 해당 금액에 대한 세금을 내어야 한다. 3) 기간: 매도용 에스크로 종결 후 45일 안에 새로 살 부동산을 3개까지 정할 수 있다. 또한 매도용 에스크로 종결 후 180일 안에 새로 살 부동산의 에스크로가 종결되어야 한다. 위의 조건들은 매우 엄격하여 고객들이 1031 교환을 시도했지만 1031 교환 전문인 에이전트들과 함께하지 않음으로써 그 적용을 거절당해 세금 유예 혜택을 받지 못한 경우를 후일담으로 많이 듣게 되었다. 고객분들의 재산을 지킬 수 있는 현명한 선택에 필자와 같은 커머셜 1031 교환 전문팀이 일조를 할 수 있게 되길 바란다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2018-12-06 프로포지션 ''60/90/110''
이번 호에서는 많이는 들어 봤지만 정확하게 알지 못했던 몇 가지 발의안에 관해서 내용 발췌 및 기사 요약을 토대로 한꺼번에 깔끔하게 정리해 보도록 하겠다. 발의안 60/90은 55세 이상의 나이가 되신 분이 자기가 주로 거주하는 주택을 팔고 동일한 가격, 또는 낮은 가격의 주 거주 주택을 구입하거나 건축할 경우 새로 구입한 부동산의 가치를 재신청하지 않고 원래 거주하던 주택의 재산세를 그대로 적용하는 법이다. 쉽게 풀이해 보자면 오래전에 집을 사서 재산세를 시세보다 적게 내고 있던 주인이 새집을 사면서 적게 내고 있던 원래의 집 세금을 현재 새로 산 집에 적용하는 재산세 혜택이다. 예를 들어 본다면, 30년 전에 20만 달러에 집을 사서 세금을 1년에 2천 달러 정도 내고 있다. 현 시세는 80만 달러이다. 이 집을 팔고 35만 달러의 작은집을 구입하고 남은 돈을 다른 곳에 쓰거나 작은 투자 집을 사고 싶어도 재산세가 연 약 4천 달러 정도 되며 HOA나 스페셜 세금도 있어서 꺼리게 된다. 그러나 이 법안을 적용하면 세금을 연 2천 달러 정도가 된다. 각 발의안에 대한 구분은 발의안 60은 동일한 카운티 안에서 매도와 매수를 할 경우에 적용되며, 발의안 90은 캘리포니아의 한 카운티에서 팔고 다른 카운티에서 주택을 살 때 적용되고, 발의안 110은 장애인인 경우 매도와 매수를 할 때 적용되는 법안이다. 캘리포니아주 58개의 모든 카운티가 발의안 90이 적용되는 것은 아니다. 적용되는 카운티는 현재 총 9개이다. 자세한 것은 카운티 오피스에서 확인 해 볼 수 있다. 발의안이 적용되는 데는 다음의 조건을 갖춰야 한다. 평생에 단 한 번만 적용된다. 구입하는 부동산은 매도하는 부동산보다 싼 값이거나 같아야 한다. 구입하는 주택은 구매자의 주 거주용으로 Homeowner Exemption을 받는 주택이며, 매도하는 주택은 주 거주용으로 Homeowners Exemption을 받는 것이어야 한다. 매입하는 부동산과 매도하는 부동산, 또한 새로 건축하는 부동산은 2년 이내에 이루어져야 한다. 3년 이내에 신청하여야 한다. 대상 부동산은 단독 주택, 콘도, PUD, Stock Corporative Units, Community Apartment units, Mobile Homes(재산세를 내는)등 모든 오너가 사는 부동산이 해당한다. 새로 매입하는 집을 직접 건축하려면 추가 조건이 있다. 만약 매입하는 부동산이 산타클라라 카운티에 있으면 매도하는 부동산이 산타클라라 카운티, 또는 캘리포니아의 다른 카운티에 있는 부동산이어야 한다. 주 거주 부동산에 매도자, 또는 동거하는 배우자는 매도하는 부동산의 에스크로가 끝날 때 55세 이상이어야 한다. 오너가 여러 명이면 그중에 한 사람만 선택해서 적용할 수 있다. 미국 생활을 하다 보면 알지 못해 받지 못하는 혜택이 너무 많다. 부동산도 예외는 아니다. 모든 사람이 다 같은 혜택을 받을 수는 없지만 받을 수 있는 혜택은 반드시 찾아서 받았으면 하는 게 필자의 바람이다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
수잔 유 (A+ 융자)
2018-12-06 주택융자 이야기
서프라임 융자 파동과 다드 프랭크 법안(Dodd-Frank Act) (1) 미국에서 10년 이상 살아오신 분들은, 지난 2008년에 미국의 부동산 시장 전반에 휘몰아쳤던 서프라임 융자 파동을 경험하셨습니다. 2002년경부터 시작된 서프라임 융자 프로그램은, 크레딧이 나쁘거나 다운 머니가 없어서 집을 살 수 없었던 많은 사람에게, 신용이 조금 좋지 않아도 그리고 다운 머니가 준비되어 있지 않아도 집을 살 수 있는 기회를 열어 주었습니다. 그렇게 시작된 부동산 구매 과열 경기는, 주택가격의 가파른 상승을 가져왔고, 마침내 2007년까지 그 정점을 치닫다가 2008년에 들어서면서는, 예견되었던 바대로 갑작스러운 집값의 하락과 부동산 시장의 붕괴를 가져왔습니다. 이러한 경험은, 오늘과 같이 부동산 가격이 그나마 많이 회복된 상황에서도, 집을 소유하고 계신 분들이나 앞으로 주택을 사려는 계획을 갖고 계신 분들에게, 언제 또 그와 같은 문제가 발생해서 다시 부동산 가격의 폭락이 오는 것은 아닌가 하는 불안과 의구심을 갖게 합니다. 이에, 미국의 주택융자에 대한 이해를 시도하면서 저는 먼저, 서프라임 융자파동과 같은 일이 왜 일어났는지, 그리고 그와 같은 파동이 또 앞으로도 발생할 가능성이 있는지에 대한 부분들을 짚어보면서, 미국의 주택융자 프로그램에 대한 이해를 시도하려고 합니다. 그 이해를 도모하기 위하여 우리는 먼저, 1929년 미국의 대공황 이후에 발효된 글래스-스티걸 법안을 시작으로, 최근에 오바마 행정부에서 입법된 다드 프랭크 법안까지의 내용을 간략하게 설명드리겠습니다. Glass-Steagall Act 1933년에 발효된 이 법은, FDIC와 은행의 규제를 위해 만들어졌습니다. 그 골자는 예금주들의 보호를 위해, 은행들은 1933년 이후로, 고객들의 예금을 가지고 월가에서 트레이딩을 한다든지 하는 식의 갬블을 더 이상 하지 못하도록 규제한 법안이 이것입니다. 이 법안의 시행으로 인해서, 그 이후로는 만약에 은행으로부터 융자를 얻은 대출자들이 페이먼트를 제대로 못 할 경우에, 대출은행은 그 부실한 융자에 대한 책임을 최종적으로 안아야 하기 때문에 대출에 대한 심사 조건을 대단히 엄격하고 까다롭게 시행해야 했습니다. 그런데 문제가 생겼습니다. 다음호에 계속.. A+ 융자 Advanced American Mortgage (주택융자 전문 렌더) 수잔 유(Susan Yoo) Account Executive (408-878-5941)
애니윤 (애니윤 부동산)
2018-10-02 '거품'의 논란에 빠진 주택 시장
실리콘벨리에 이렇다할 지역이나 동네들이 특히 학군 마저 좋다고 평이 나면 그 일대의 집값 상승은 게런티 된것과 같이 늘어나는 수요를 공급이 따르지 못하는 현상이 2012년 말 부터 나타나고 있다. 매년 이런 셀러 마켓의 집값 상승으로 인해서 일부에서는 거품론이 크게 제기되고 있기도 하다. 중간가격이 2006년 7월의 23만400달러 이후 다시 최고치를 기록하자 이러다가 또 다시 부동산 거품이 붕괴되는 것이 아니냐는 우려의 목소리가 들리고 있다. 올 상반기 주택가격이 예상보다 높은 속도로 올라가자 많은 사람들이 걱정하고 있었던 현상이기도 하다. 또한 중국인들의 투자가 주춤하는 것도 거품론을 부채질하고 있다. 하지만 전국부동산중개인협회(NAR)에서 밝히는 현실적인 입장을 들자면 지금은 거품을 논할 때가 아니고 오히려 준비된 바이어들이 집을 구입 해야 한다는데 힘을 싣고 있다. 단순히 거품이 아니라는 점을 경제 전문가들의 주장에 의해서 정리하자면, 첫째는 주택 구입 수요가 집값이 가장 비쌌던 시절보다 약 25%가 낮다는 데 있다. 거품이 생기려면 바이어들이 많이 몰려야 되는데 현재 상황은 그렇지 않다는 지적이다. 지금은 투자자들의 시장이 아니라 마이홈을 이루려는 실수요자 중심으로 거래가 이뤄지므로 거품이 생길 수 없다는 것이다. 둘째는, 신규주택 착공이 전성기 시절 대비 절반 수준이라는 것도 거품이 아니라는 데 무게를 실어주고 있다. 주택가격이 폭등하던 2000년대 초·중반에는 지역적으로 수많은 신규주택 개발이 이뤄졌다. 그 결과 여러 채를 구입하는 무리한 투자자들이 속출했었다. 적은 다운페이먼트로 집을 살 수 있었으므로 새 집을 여러 채 구입해서 렌트를 준 사람들이 많았다. 하지만 지금은 신규주택이 예전같지 않다. 개발업체들이 신규착공을 꺼리면서 새 집 분양이 많이 이뤄지지 않고 있다. 세째는, 모기지 부채가 전성기 시절대비 10%가 낮은 상태라 홈오너의 부채 부담이 그만큼 덜하기 때문이다. 거품이 꺼질 당시 5% 다운 혹은, 노다운으로 주택을 마구 구입한 사람들이 많았었다. 그때 집값이 떨어지면서 에퀴티가 적은 홈오너들은 집을 쉽게 포기했다. 어차피 투자한 금액이 없거나 적었으므로 망설임없이 차압이나 숏세일로 갔던 것이다. 2006년에는 주택가격과 거래량 모두 버블이라고 단정지을 만 했다. 하지만 지금은 상황이 다르다.이 곳 실리콘 벨리를 깃점으로 북가주의 중간가격은 주택 공급물량이 적은 관계로 52개월 연속 전년대비 오르고 있다. 또한 경제 전문가들은 이렇게 덧붙여서 결론을 지어 주고 있다. "버블이란 고용창출과 같은 기본적인 경제구조의 뒷받침 없이 주택가격이나 거래 물량이 너무 빠른 속도로 올라가는 것을 의미한다" 그렇기에 "지금은 전성기 시절보다 엄격한 융자기준이 적용되고 주택가격도 폭발적으로 상승하는 것이 아니므로 버블이 아니다"라고 진단했다. 칼럼을 쓰는 저의 입장 역시, 실질적인 필드에서 일을 하고 부딛치면서 느끼는 그 체감이 전문인들이 내 놓는 버블이 아니라는 현재의 그 쟁점에 과감히 한표를 던져 본다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
애니윤 (애니윤 부동산)
2018-09-26 주택 매매의 절차 & 기본적인 중요 용어
바이어들을 위한 주택 매매의 절차에 대해서 알아 보도록 하자. 첫 단계는 일반적으로 바이어가 마음에 드는 집을 결정해 오퍼를 작성, 셀러에게 보내면 셀러는 이 오퍼를 리뷰해서 accept 을 하던지 아님 원하는 조건으로 다시 수정사항을 게재, 카운터오퍼를 보내는 것으로 시작된다. 만약 바이어가 셀러의 카운터오퍼를 수락하게 되면 계약이 성립되는 것이며 이때 카운터오퍼 서류가 계약서가 된다. 물론 각 주마다 매매과정에 있어 다소 차이는 있지만 기본적으로 바이어와 셀러가 매매계약이 성립되기까지는 이같은 과정을 거친다. 오퍼나 카운터오퍼는 곧 매매계약서가 되는 것이므로 각 항목을 분명하게 기재해야 한다. 또한 모든 사항은 반드시 서면으로 작성해야 하며 바이어와 셀러는 사인을 하기 전 각 항목에 대해 충분히 이해해야 한다. 바이어 입장에서 알아두어야 할 중요한 주택매매 계약 용어를 살펴본다. Home contingency (홈 인스펙션 조건 조항) : 바이어가 인스펙션 결과 주택의 큰 문제점을 발견, 구입할 의사가 없어지면 계약은 무효가 되면 바이어가 디파짓한 금액은 곧바로 환불받는다는 내용이다. 또 한가지 타입은 바이어의 인스펙션에 대해 좀더 구체적으로 언급하는 방법이 있다. 바이어는 계약이 성립된 날, 즉 최종적인 오퍼 또는 셀러의 카운터오퍼에 수락 서명을 한 날로부터 일정기간(일반적으로17일 이내, 영어 문자으로는 보통 'within 17 days'라는 표현) 내에 인스펙션을 한 후 수리할 부분에 대해 셀러에게 요구할 수 있으며 셀러는 바이어가 제시한 기간 내에 이를 수리해야만 계약이 계속 유효화, 진행될 수 있다는 내용이다. 만약 이 기간 내에 셀러가 수리를 하지 않거나 아무런 응답이 없을 경우엔 계약이 무효가 되며 바이어의 디파짓은 곧 환불되는 것이다. 이때 바이어가 셀러에게 제시하는 수리 기간은 클로징 하기전까지다. 'AS IS condition' 즉, 있는 그대로의 상태대로 매각하는 주택을 구입 할 때도 바이어는 이같은 홈 인스펙션 조건 조항을 제시할 수 있다. 따라서 바이어는 이같은 주택을 구입할 경우에는 무턱대고 단번에 결정을 내리지 말고 전문적인 인스펙션을 통해 주택 결함 정도를 정확히 파악한 후 구입 여부를 결정하는 것이 바람직하다. 만약 이런 인스펙션 조항을 수락하지 않는다면 셀러도 하자를 수리해 줄 의무가 없으므로 수리 비용이 많이 드는 결함이 발견됐을 경우 바이어는 구입 여부를 심각하게 고려해야 한다. 하지만 실리콘벨리의 지금과 같은 셀러 마켓일 경우에는 거의 다 AS IS condition 으로 구입을 하는 것이 트렌드 라고 할 정도로 집에 큰 문제가 없는 한 있는 그대로의 조건으로 집을 구매 하는것이 현 실정이다. Financial mortgage contingency (융자 조건조항) :바이어가 전액 현금이 아닌 융자를 이용, 주택을 구입할 경우 일반적으로 이 조항이 첨부된다. 즉 바이어가 융자 승인을 통해 융자를 받았을 경우 계약이 성립되는 것으로 융자를 받지 못하면 계약은 자동으로 무효화된다는 내용이다. 이때 바이어는 받드시 이 조항의 문장을 잘 살펴보아야 한다. 즉 바이어가 융자를 받기 위해 최선을 다했음에도 불구하고 융자를 받지 못한 경우 '바이어'는 계약을 무효화시킬 수 있으며 디파짓은 즉시 돌려받을 수 있다고 명시해야 한다. Property condition (주택 상태 조건조항) ; 'AS IS' (있는 그대로의 상태) 컨디션으로 매각하는 주택을 구입할 경우 바이어는 그 시점을 분명하게 해야 한다. 즉 as is가 계약서에 사인을 할 때의 상태인지, 아니면 모든 매매과정이 완료된 시점의 상태인지 분명하게 짚고 넘어가야 한다.예를 들어 워터히터가 계약을 한 후 인스펙션을 했을 때는 제대로 작동이 되었지만 막상 매매가 끝나는 시점에서는 고장이 날 수도 있다. 이 같은 상황이 발생했을 경우 프라퍼티 컨디션이 계약서에 어떻게 명시되어 있느냐에 따라 바이어는 셀러에게 수리를 요구할 수도 있고 요구하지 못할 수도 있다. 한가지 더 알아두어야 할 내용은 매매과정이 모두 끝난 후에도 바이어의 양해에 따라 셀러가 일정 기간 해당 주택에 더 머무를 수 있는 경우도 있는데 그것을 "Rent back" 이라고 한다. 말 그대로 바이어와 셀러와의 관계가 클로징 후에 주인과 세입자의 관계로 바뀐다는 것이다. Escrow (에스크로) : 계약상의 경제적 손실방지를 위한 조건부증서로 어떤 계약조건을 성립시키기 위하여 계약의 내용이 실행되기까지 매매당사자와 이해 관계가 없는 제3자 즉, 에크스로 대리인이 매매대금과 증빙서류를 보관 하였다가 거래가 종결될 때 상대편에게 안전하게 전달하는 과정을 말한다. 매매계약이 성립됨과 동시에 바이어는 주택 구입을 위한 디파짓을 하고 에스크로 계좌에 보관해야 한다. 디파짓 액수는 매매 가격에 3% 정도 이다. 애니 윤 "Your Life Time Realtor" 뉴스타 그룹 부사장 8년 연속 뉴스타 그룹 미전역 TOP SALE 수상 10 Best Real Estate Agent in CA 수상 Member of Santa Clara Chamber of Commerce
아이린 서 (엘림부동산)
2018-02-10 ♣ 블러섬 벨리 최신 매물 현황 2/9/2018 ♣ 아이린 서, 엘림 부동산
♣ 블러섬 벨리 최신 매물 현황 2/9/2018 ♣ 아이린 서, 엘림 부동산 - 4215 Wessex Drive, San Jose 95136 - * 블러섬 벨리 지역 * 단독주택 (Single Family Home) * 방 3/ 화장실 2 (3b/2b) * 집 사이즈 1,320 sf, * 대지 사이즈 5,565 sf, * 건물 연수 41 Years Old * 리모델 됨 Remodeled. (1) 이집은 10/29/2014 에 $633,000 에 팔렸습니다. (2) 올해 2/1/2018 에 $848,000 가격으로 마켓에 나왔습니다. 리모델이 많이 되었습니다. (3) 지금 2/9/2018 현재 총 47 개의 오퍼를 받았고, 상위 8개의 오퍼는 $1.1밀리언이 넘는 상태 입니다. =============================================== 사진과 자세한 정보 클릭!!! =============================================== 학교 배정 정보 6/5/5 클릭!!! =============================================== 산타클라라 최근 부동산 동향 클릭!!! =============================================== 윌로우 글렌 최근 부동산 동향 클릭!!! =============================================== * The data is based on School District Websites, Greatschools.org, City Websites, etc. all information provided above is deemed reliable but not guaranteed. * 부동산 관련 사항 문의 및 연락처 : 아이린 서 (Irene Suh) (408) 781-8431 Irene.suh@gmail.com President/Broker/MBA 엘림부동산 (ELIM Investment Company) www.ElimCompany.com -------------------------------------------------------- Irene Suh Irene.Suh@gmail.com (408) 781-8431 BRE# 01490635 -------------------------------------------------------- ♣ Irene Suh ♣ President/Broker/MBA of Elim Investment Company Sr. Manager of Oracle Corp for 12 years. Manager of Price Waterhouse & Coopers Consulting for 8 years Youth Pastor of Galilee Korean American United Methodist Church for 7 years Korean TV News Anchor for 8 years in SF Bayarea Author of 2 books, "L.O.V.E. Manamgment", "Happiness Evangelist" Columnist of Korea Daily Newspaper, and Korea Times Newspaper Graduated from the top tier schools in South Korea as below. Ewha Womans University(Bachelor Degree, Majored in Mathematics/Minored in Computer Science) Korea Univeristy (Master Degree, MBA) KAIST(Master Degree, Management Enginnering) --------------------------------------------------------- ♣ 아이린 서 ♣ 엘림부동산 대표/브로커/MBA 365일 명쾌한 해답 전화상담 환영합니다! (학력) 이화여대 (수학전공, 전산학 부전공) 고려대학교 (석사, MBA) 카이스트 (석사, Management Engineering) (경력) 팔로알토 다운타운 콜드웰 뱅커 부동산 회사(Coldwell Banker, Palo Alto) 브로커 어소시에이트 역임 (5년) 오라클 개발/컨설팅 부문 시니어 매니저 역임 (12년) 프라이스 워터 하우스 앤 쿠퍼스 컨설팅 부문 프로젝트 매니저 역임 (8년) 갈릴리 연합감리교회 청소년 전도사 역임(7년) 샌프란시스코 KEMS 한국 TV 뉴스앵커 역임(8년) 한국일보 칼럼니스트 역임(2년) 중앙일보 칼럼니스트 역임(5년) 저서 : "L.O.V.E.경영", "행복전도사 아이린" --------------------------------------------------------------------- ELIM Investment Company Website: www.ElimCompany.com ---------------------------------------------------------------------
한경옥 (엘림 부동산)
2017-12-06 Benefits of Buying a New Home
망설여지시나요? 깨끗하고 모던하게 지어진 새 집으로 아니면 마당은 있지만 수리해서 엘림 부동산 마음에 드는 집으로 고쳐서 살아야 하는 헌(?)집으로…. 결정하시기에 도움이 되는 몇 가지 아이디어를 드립니다. New Home은 1. 최신 건물 코드 및 안전 규정을 준수하여 지었습니다. (Pre-Owned Home: 건축 구조, 전기, 물 등 오래되었기 때문에 발생 할 수 있는 안전 규정에 위반되는 중요한 이슈가 생길 수 있습니다.) 2. 새로운 기술, 에너지 효율성을 최대 활용한 건축 방식을 도입하여 지었기 때문에 고객들에게 더 안전하고 편안함을 줄 수 있습니다. (Pre-Owned Home: 집이나 편의 시설 디자인이 개인적인 취향이 아닐 경우, 옵션이 제한적일 수 있습니다. ) 3. 개성있고 따뜻한 고객들만의 독창적인 홈을 여러가지 옵션과 업그레이드로 개선시킬 수 있는 기회를 줍니다. (Pre-Owned Home: 수리나 리모델링 시 비용이 예산을 초과하는 일이 빈번하게 일어날 수 있습니다.) 4. 페인팅, 수리, 어플라이언스 등으로 인한 유지, 수리 비용을 절감할 수 있는 이점이 있습니다. (Pre-Owned Home: 히터나 냉방장치, 워터 히터, 어플라이언스 등을 새로 대체해야 할 수 있습니다.) 5. 완공이 되고, 들어갈 수 있는 날짜가 정해지면, 즉시 이사가 가능하기 때문에 계획 차질에 대한 번거로움을 줄일 수 있습니다. (Pre-Owned Home: 매입이 완료되고 이사 하기 전, 수리와 리모델링 등이 필요한 경우 시간적인 지체로 인해 불편함을 겪을 수 있습니다.) 6. 비어있는 차고, 새로운 부엌, 고객의 취향 대로 가꿀 수 있는 정원 등 새로운 라이프를 즉시 시작할 수 있습니다. (Pre-Owned Home: 고객의 취향에 맞는 집으로 고치실 경우, 서두르거나 번거롭게 생각되어 결국엔 미루게되는 경우가 많습니다.) 7. 정해진 기간 안에 워렌티를 제공 받을 수 있습니다. (Pre-Owned Home: 워렌티가 없는 경우가 많습니다.)
아이린 서 (엘림부동산)
2017-10-18 ♣ First Home Buyer 가이드 - 집 구매 Process & 기본 Tasks ♣
♣ First Home Buyer 가이드 - 집 구매 Process & 기본 Tasks ♣ 아이린 서, 엘림 부동산 집 구매시 바어어 분께서 진행하실 주요한 일들은 다음과 같습니다. 만약 컨틴젼시 기간을 짧게 오퍼를 넣으실 경우에는 가능한 모든 사항을 미리 미리 점검후 진행하셔야 합니다. ========================== (1) 집 구매 계약 Week 1 < 집 과 융자 철저한 점검 및 확인 > - 직접 집을 방문 및 점검 - 셀러측에서 제공하는 각종 디스클로저 검토 및 사인 - 밤이나, 주중 출퇴근 시간, 주말 낮 과 밤에 집 주변 점검, 옆집들의 환경 한시간 이상씩 직접 점검 - 주변의 학교 위치 및 학생들 통학 시 학생들의 분위기 몇번씩 파악 - https://www.meganslaw.ca.gov/Disclaimer.aspx 체크 (* 단, 미국 어느지역이든 성범죄자가 없는 곳이 없으므로, 놀라지 마시길. 아무 주소나 치셔도 여러 사람들이 있을 것입니다. ) - School Confirm : 학군 사무실에 직접 전화해서 해당 학군과, 입학 조건, 입학시 구비 서류 목록, Waiting list 가 있는지, 전학 일정 시 학교 배정 가능한지등 자세한 사항을 직접 확인 http://www.greatschools.org/ 참고하고 직접 학군 사무실에 학교배정을 확인 해야 합니다. 학교 사무실을 정확히 찾으시기 위해서 아래의 링크를 참고하세요. http://www.sfkorean.com/subs/column_detail.php?kind=C&pro_id=&col_id=1302 - (optional) 바이어의 주관으로 각종 인스펙션 진행 - (optional) 리모델이 필요한 경우 , 컨트랙터 와 약속을 잡아 견적을 받아서, 집을 산뒤 리모델을 했을 경우 각종 예산 범위 확인 - (optional) http://www.familywatchdog.us/ 체크 (* 단, 미국 어느지역이든 성범죄자가 없는 곳이 없으므로, 놀라지 마시길. 아무 주소나 치셔도 여러 사람들이 있을 것입니다.) < 융자 진행 > : 융자가 있는 경우 - 융자 각종 서류 제출, 사인, 어프레이절 오더 승인 - 융자 이자율 고정 ========================== (2) Week 2 - 집에 대해 만족시 집 Contingency Remove - 융자/어프레이절 융자 에이전트와 확인후 Loan/Appraisal Contingency Removal - 이사 계획 시작 - 이사 날짜 확정 각종 이사짐 회사 컨택해 예약 - 새로운 가구/가전제품등 필요시 맞는 가구 예약해서 이사날짜에 배달되도록 예약 - 리모델 필요시 : 컨트렉터들과 예약 및 리모델 일정 계획 ========================== (3) Week 3 - 다운 페이 및 클로징 금액 현금화 - 현재 이삿짐 정리 및 패킹 시작 - 리모델시 필요한 자재들 구매 및 딜리버리 예약 ========================== (4) Week 4 - 융자 에이전트와 긴밀히 협조해 클로징 일자 확정 (융자 진행 상태에 따라 몇일 빠를수도 하루 이틀 늦어질수도 있음) - 타이틀 회사에 가서 론 서류 및 집 문서 서류 Sign-Off (다운페이 및 클로징 코스트를 Casher's Check 혹은 Wire 로 타이틀 회사에 제출) - 에이전트와 마지막으로 집 상태가 초기에 보았던 집상태와 같은지 최종 점검 후 최종 점검서 사인 - 클로징 되면 에이전트로 부터 키를 받아 이사 * 집 문서 (Grant Deed )는 타이틀 회사에서 산타클라라 카운티 레코더스 오피스에 집 주인 명의를 클로징 날에 새 오너의 이름으로 이전등록 하고 약 6주~7주 후에 카운티에서 새 집 주인에게 메일로 보내주는 집 문서입니다. 잘보관 하시기 바랍니다. 물론 잃어버리셔도 다시 신청해서 받을 수 있습니다. ========================================================== ============================================================================= * The data is based on School District Websites, Greatschools.org, City Websites, etc. all information provided above is deemed reliable but not guaranteed. * 부동산 관련 사항 문의 및 연락처 : 아이린 서 (Irene Suh) (408) 781-8431 Irene.suh@gmail.com President/Broker/MBA 엘림부동산 (ELIM Investment Company) www.ElimCompany.com (408)365-0365 / (650)365-0365 -------------------------------------------------------- Irene Suh Irene.Suh@gmail.com (408) 781-8431 BRE# 01490635 -------------------------------------------------------- ♣ Irene Suh ♣ President/Broker/MBA of Elim Investment Company Sr. Manager of Oracle Corp for 12 years. Manager of Price Waterhouse & Coopers Consulting for 8 years Youth Pastor of Galilee Korean American United Methodist Church for 7 years Korean TV News Anchor for 8 years in SF Bayarea Author of 2 books, "L.O.V.E. Manamgment", "Happiness Evangelist" Columnist of Korea Daily Newspaper, and Korea Times Newspaper Graduated from the top tier schools in South Korea as below. Ewha Womans University(Bachelor Degree, Majored in Mathematics/Minored in Computer Science) Korea Univeristy (Master Degree, MBA) KAIST(Master Degree, Management Enginnering) --------------------------------------------------------- ♣ 아이린 서 ♣ 엘림부동산 대표/브로커/MBA 365일 명쾌한 해답 전화상담 환영합니다! (학력) 이화여대 (수학전공, 전산학 부전공) 고려대학교 (석사, MBA) 카이스트 (석사, Management Engineering) (경력) 팔로알토 다운타운 콜드웰 뱅커 부동산 회사(Coldwell Banker, Palo Alto) 브로커 어소시에이트 역임 (5년) 오라클 개발/컨설팅 부문 시니어 매니저 역임 (12년) 프라이스 워터 하우스 앤 쿠퍼스 컨설팅 부문 프로젝트 매니저 역임 (8년) 갈릴리 연합감리교회 청소년 전도사 역임(7년) 샌프란시스코 KEMS 한국 TV 뉴스앵커 역임(8년) 한국일보 칼럼니스트 역임(2년) 중앙일보 칼럼니스트 역임(5년) 저서 : "L.O.V.E.경영", "행복전도사 아이린" --------------------------------------------------------
한경옥 (엘림 부동산)
2017-05-04 건강한 가정을 위한 4가지 DIY (Do It Yourself) 프로젝트
전염된 환경에서는 여러분이 아무리 매일 건강 음료를 섭취하거나, 운동을 한다 해도 건강을 유지하기 쉽지 않습니다. 여러분의 건강을 유지하기 위해, 더 나아가서 여러분 가정의 건강을 증진시키기 위해, 빠르고 손쉬운 4가지 방법을 알려 드립니다. 1. 곰팡이 검사 곰팡이 균은 어디에나 있습니다. 그러나 여러분의 집에 서식하는 곰팡이가, 엘러지를 유발시키거나 여러분의 라이프를 어려움에 빠뜨릴 수 도 있다고 생각한다면 더 이상 나와는 상관없는 것이 아니게 됩니다. 여러분의 가정을 곰팡이가 서식하지 못하도록 살펴보고, 어디에 서식하고 있는지 아는 것도 중요합니다. 곰팡이는 축축한 곳과 습기가 많은 곳을 좋아합니다. 다시 말하면 여러분의 화장실, 세탁기, 부엌, 다락방이나 지하실 등이 곰팡이의 발원지입니다. 여러분이 혹시나 의심되는 곳이 있다면, "곰팡이 테스팅 키트"를 사용하여 확인해 보실 수 있습니 다. 블랙 곰팡이 같은 경우는, 전문가의 도움이 필요해 직접 하지 않으 시는 걸 권유합니다만 대부분의 곰팡이는 블리치나 적절한 배수, 그리 고 제습기로도 가능합니다. 2. 자동 온도 조절기 설치하기 자동 온도 조절기는 에너지 면에서 여러분의 비용을 절감시켜 줄 뿐 아니라 공기의 청정도도 외부에서 확인할 수 있습니다. "Nest's" 같은 자동 온도 조절기는 문제가 있으면, 스마트 폰의 앱을 통해서 알려 주기도 합니다. 3. 필터 교체하기 가정에 HVAC (Heating, Ventilation, Air Conditioning) 가 설치되어 있다면, 공기에 있는 오염물질들이 여러분의 폐에 들어가는 것을 줄이고, 오염물질들을 제거해주는 역할도 합니다. 여러분이 민감하거나 애완동물이 있으시다면 1-2달에 한 번씩 교체하시기를 권유하지만, 만약 자주 사용하지 않는다면 6개월에 한 번씩 교체하는 것도 괜찮습니다. 또한, 실내에서 공기 청정기를 사용하여 공기 오염을 최저화시킬 수도 있습니다. 4. 먼지 해야 하는 집안일 리스트를 가중시키게 되어 죄송하지만, 여러분의 건강을 유지하기 위해 집안 청소는 가장 중요하고 필수적인 일입니다. 여러 종류의 건강문제를 유발시킬 수 있는 애완동물의 비듬, 사람의 죽은 피부, 여러 가지 먼지, 때, 꽃가루 등도 건강을 해칠 수 있는 요인이 될 수도 있기에 폐, 눈, 코, 귀와 면역시스템을 위해 양모로 된 먼지떨이나 스위퍼 키트를 사용하시고 전자 제품 뒷면이나, 천장에 달린 팬의 윗면, 또한 가구 밑 등 보이지 않는 곳에 숨어 있는 먼지들도 제거하시기 바랍니다. 청소 후, 먼지떨이와 스위퍼에 묻어져 있는 상태에 따라 여러분 고생이 기쁨으로 바뀌실 겁니다. 건강하게 지낸다는 것은, 여러분의 신체 주변에 무엇을, 어떻게 있게 하느냐에 딸려 있으므로 전적으로 여러분의 노력이 요구됩니다. 위의 방법들을 통해 꼭 필요한 가정에서의 건강과 웰빙을 추구하시기 바랍니다.